せっかく購入した分譲マンションから引っ越すことになった！
となれば、売却しかないと思いがちですが、賃貸に出すという方法もあります。
今回は、売るか、貸すか？！どっちが良いのかを見極めるポイントをご説明していきます。
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目次
分譲マンションを売るメリット
まず、初めに分譲マンションを売却することで、得られるメリットについてご説明していきます。
税金・管理費等のランニングコストがなくなる
分譲マンション自体を処分してしまいますから、それにまつわる費用はかからなくなります。
税金、管理費、修繕積立金、住宅ローン、利子も支払わなくてよくなるということです。
これらの出費がなくなるということは、かなりプレッシャーから解放されます。
一度にまとまった金額を得ることができる
分譲マンションを売却することで、売却金額を受け取ることができます。
ローン残高があれば、返済する必要はありますが、売却金額がローン残債を上回れば、手元に現金が残ることになります。
分譲マンションを売るデメリット
ここまで文章マンションを売却することでのメリットをご紹介していきましたが、ここからは、デメリットについて具体的にご説明します。
- マンション自体を売却するので資産がなくなる
- 売却金額がローン残債を上回ればいいが、下回った場合は、ローンだけが残る
- 次の住まいを探す必要がある。新しく購入、賃貸マンションに住むにしても出費がかさむ。（それも売却が決まるまでに新しい転居先用意する必要がある）
- 売却先が決まらなければ、二重ローンになる場合もある
分譲マンションを処分するには、上記のような「お金問題」がつきまってきます。
この後、「分譲マンションの売却を検討していい人」という項目でも、このお金問題についてもっと詳しくお話していきます。
分譲マンションを貸すメリット
今度は、分譲マンションを賃貸にだすメリットについてお話していきます。
メリットについては、大きく2つ挙げることができます。
- 家賃収入が得られる
- 分譲マンションを手放さないので、戻って住むことができる
という2点です。
所有権は継続されますので、資産が手元に残り、そしてその資産に働いてもらって家賃収入も得られるという大きなメリットがあります。
この二つのメリットを詳しく見ていきましょう。
定期収入を得続けることができる
これは、大きなメリットと言えます。
分譲マンションを賃貸に出すことで得られる収入が「家賃」です。
マンションは、雨の日も、風の日も、賃借人がいればずっと働いてくれます。
銀行から借り入れがあったとしても、
月々の返済額＜家賃収入
となり、月々に安定した収入があるということは、不動産投資として成功したということです。
これは、不景気になって、分譲マンションの値段が下がっても、家賃収入さえあれば、資産として価値が下がったということにはならないのです。
いずれ分譲マンションに戻って来ることができる
転勤などで、地元を離れる年数がだいたい決まっている場合、例えば3年ほどすれば戻ってこられる場合は、自宅を賃貸に出す方がお得と言えます。
賃貸借契約を行う際、契約期間を3年間とあらかじめ決めて契約する方法もあります。
近隣相場より少し安めの家賃設定することで、賃貸希望者が現れやすい契約です。
3年間は家賃収入を得て、自宅に働いてもらい、その間、銀行ローンも家賃から返して、そして地元に戻る3年後には、自宅に戻るというやり方です。
家というのは、人が済まなくなると、途端にいたみ出すのです。
長年、空き家にしておくよりは、誰かに住んでもらった方が、家も長持ちしますし、その上家賃も入ってくるということです。
分譲マンションを貸すデメリット
ここでは、分譲マンションを賃貸に出すデメリットについてお話します。
- 借り手が見つからないと、家賃が入ってこない
- 賃貸期間に縛りがないと、なかなか戻って住むことができない
- 管理会社などに管理費を支払う必要がある
- 入居者との間のトラブルが発生する
不動産を賃貸に出すわけですから、自宅を他人に明け渡す必要があります。
このことに抵抗を感じる方は多いかもしれません。
また、知り合いに貸す場合なら、事情を理解している人で自宅を貸すにはいいかなと思いますが、意外にトラブルが発生しやすいのです。
家賃が滞納された場合など、厳しい督促をしにくいなんてこともあります。
ですから、他人に貸して、その間に不動産管理会社に入ってもらうことで、家賃保証などのサービスもあり、家賃をとりっぱぐれる心配がなくなります。
その代わり、大体において、家賃の５％くらいの管理費を支払う必要は出てきます。
分譲マンションの売却を検討していい人
売却VS賃貸とお話を進めてきたのですが、ここで分譲マンションの売却が向いている人ってどんな人か？をご説明していきます。
築年数が浅い物件に住んでいる
やはり築浅物件は、人気があり早く買い手が付く場合が多いです。
そして売却金額も高めとなってきます。
築年数が高くなるほど、値段をたたかれてしまって、希望価格では売却できない可能性が高いのです。
築年数が10年を超えることを境に、物件価格がドンと下がってしまう傾向です。
やはりできれば５～９年の間に売却することが理想です。
だったら、2，3年未満で売りに出したら、もっと早く高く売れるのでは？と思う方もいらっしゃるかもしれませんが、あまりに築年数が早すぎるのもおすすめできません。
例えば、1年未満などで、未入居ではなく一旦住んでいて売却という場合です。
とりあえず、買い手希望者は現れます。ほとんど新品ですから、かなりお得な物件です。
だけど、なぜ？売るの？という大きな疑問が出てくるのです。
足元を見られて、買いたたかれる可能性もあります。
どんな理由があるのか、売却目的をはっきりさせる必要があります。
悲しいですが、配偶者が亡くなって広い部屋が必要ないなど、しっかりした売却理由があり、購入希望者にもしっかり伝われば、買いたたかれる心配はないでしょう。
築年数が浅い物件は人気があり、高く売れるからと、計画性なく、買ってしまってすぐに手放すというやり方はお勧めできません。
住宅ローンの返済が苦しくなっている
月々の返済が厳しくなってきて、このままでは滞納ということもあり得るかもしれない。
そんな時は、あまり無理をせずに売却することがおすすめです。
任意売却など、ローン返済が苦しい方への救済措置はありますが、滞納してしまう事態は絶対に避けなければいけません。
住宅ローンを組んだら、必ず毎月の収支を計上するようにして、半年先までの家計管理は徹底していただきたいのです。
これを心がけておくと、滞納したり返済が苦しい事態はおきないのです。
しかし、気をつけていても人生は何が起こるかわかりません。
資金繰りをしていて、このままでは数か月先には、家計がショートしてしまうかもしれないと予想がされる場合、借入のある銀行、弁護士（市民無料相談、法テラス）などへ相談しておいてください。
少なくない金額を借入しているのです。滞納してしまうと、銀行、マンションの管理組合などに大きな迷惑をかけてしまいます。
そうなる前に対策を打つようにしておいてください。
子どもなど相続できる人がいない
子供がいないご夫婦、または子供が独立して遠方で独立して生活している場合、もう地元には戻らない場合など、マンションを相続してくれる人間がいない場合も、早めに売却しておくことがおすすめです。
住んでいる夫婦の両方がいなくなったら、マンションの老朽化は加速していきます。
近隣の建物に、天災が起こったときなど、その老朽化した建物が原因で甚大な損害を被ることもあるのです。
その上、所有者不在ということで解体することもできない事態が増加しています。
住むことができないマンションを残してしまうと、解体費や、固定資産税を払い続けるなど相続人にも迷惑がかかってしまいます。
残す人間がいない場合は、早い段階で、資産の整理をしておくこともご検討ください。
分譲マンションを貸すのを検討していい人
次は、賃貸を選択したほうがお得なのはどんな人なのでしょうか。
賃貸を選んだ方が良い人は、3つのタイプに分かれます。
一つ一つ、確認していきましょう。
将来的に戻ってくる予定がある人
転勤族で一時的に地元を離れるけど、また地元に戻る必要がある人などは、地元で手に入れた分譲マンションを手放す必要はないでしょう。
このような場合は、「定期借家契約」を結んでおけば大丈夫です。
1年未満の契約でも可能です。あらかじめ戻って来る日に合わせて契約を考慮すればいいのです。
地元を離れる少しの期間でも、自宅を貸すことで家賃収入があります。
銀行に借り入れがある場合、家賃で返済できます。
また、転勤が終わって、地元に戻ることができたら、そのまま自宅に戻れるわけです。
今後投資目的で不動産を増やしていきたい
マンションを賃貸に出すと、家賃収入が入ってきます。
この家賃収入というのは、かなり安定した収入なのです。
一度この家賃収入を手に入れると、もう一件購入して、家賃収入を得たいという願望がでてきます。
不動産投資を成功させている方のほとんどが、この安定収入に魅力を感じて続けているのです。
そして、一件目は自宅であったことが多いのも大家さんの特徴です。
自宅を賃貸に出して、安定した収入が出てきて、住宅ローンも順調に返済できているとします。こうなってくると2件目を購入するときに、銀行からの借り入れがとてもスムーズにいく可能性が高くなります。
そして3件目になってくると、銀行の担当者から
「そろそろ3件目はいかがですか」という話が出てくるのです。1件目の収支状況が良いと、2件目からすすめてくる銀行担当者もいるかもしれません。
いまは、銀行はお金を貸したい時期ですから、不動産投資をやろうという方には絶好のタイミングではあります。
そして、不動産投資家のほとんどは、自宅をローンで購入するということはなく、自宅は賃貸暮らしをしている方が多いです。
自宅を借金して買うということは、大変な贅沢だということです。
その反面、お金（家賃）が入ってくるマンションは借金してでも手に入れるという考え方です。
分譲マンションを相続できる人がいる
まず配偶者に相続して、その後は、お子さんがいらっしゃる、また近くに住む身内がいて、相続可能な方がいらっしゃるという方なら、自宅を残した方がいいでしょう。
そのまま引き継いで住んでもらえます。不動産は人が住むことで命が吹き込まれます。
そして定期的な大規模な修繕をして、丁寧に住んでくれる人がいることは不動産にとっても幸せなことです。
とにかく、住んでくれる人がいらっしゃって、その方も住みたいという意思があるのならば、不動産は立派な相続財産ですから、残す価値があります。
人によって分譲マンションを売るべきか貸すべきか異なる！
自宅である分譲マンションを売るべきか、残すべきかという議論は、長年の間取り交わしてきたのですが。本当に分譲マンションを所有している人によって、選択肢は違ってきます。
自宅についてどう考えているか？が賃貸か売却かを決めるポイントだと考えられます。
住むためのものと考えているならば、定期的にメンテナンスして、あまり古くなりすぎないうちに売却し、住み替えることもおすすめです。
自宅とは言え、不動産という資産なのだから、その資産にも働いてもらおうという考えの方は賃貸が向いています。
自分が住む家という空間を、自分の資産として住みながら持ち続けたいのか、資産を住むのではなく投資という目的で持ち続けるのか？
ご自身が持っている不動産所有という価値観がどのようなものなのかを、もう一度確認してみてはいかがでしょうか。
その中で、今回の記事がお役に立てれば幸いです。