同じマンションでも、売却価格が違う時ってありますよね。
インターネットで不動産情報を閲覧しているときなど不思議に感じることがあります。
あの現象ってどうして起きるのでしょうか。
今回は、売却相場を調べる方法について深堀していきます。
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目次
分譲マンションを売るには正確に相場を把握することが大切
自宅が分譲マンションな場合、売却を検討していなくても、1年ごとくらいには、今自宅はいくらぐらいで売却されているのかを調べておくことはお勧めです。
インターネットでも不動産情報は閲覧できますから、同じマンション、もしくは同じエリアの同じモデルのマンションはいくらぐらいか？調べておいてはいかがでしょうか。
駅近、築浅の分譲マンションは資産価値が高いと言われています。
自己所有の資産価値を定期的に確認することはとても重要なことです。
分譲マンションの相場を調べる方法
さきほど、インターネットで同じマンションの実際の売却金額を調べるとお話しました。
その他にも、不動産会社に査定してもらう方法もあります。
これは、確実な方法ですね。売却を検討したら必ず机上査定だけでなく。訪問査定を受けた方が良いです。
机上査定で出た金額は、相場であり、本当に売却できる金額ではないといえるからです。
一方、訪問査定で算出された金額は、売却価格に近いといえます。
不動産会社の担当者が、経験と実績ではじき出す金額です。売れる金額を提示してきます。
同じマンションで売りに出ている部屋を調べる
「分譲マンションを売るには正確な相場を把握することが大切」の項目で、同じマンションの別の部屋、もしくは同じエリアで築年数、広さが近いマンションの価格を調べておくべきとお話しています。
これはとても重要です。
実際に売却された価格は、売却された日時が近ければ、そのままの価格で売れるという可能性が高いのです。
今は、インターネットなどで同じ部屋の売却金額を知ることができますが、ネットで掲載された広告の金額でそのまま売れたかは、実際に取引を行った当事者しかわかりません。
値引きを行った可能性もあるからです。
また、当事者しかわからない事情もあるかもしれません。
ですからネット広告では、どの不動産会社が仲介したのか掲載されているので、その不動産会社へ問い合わせてみるのも一つ手段です。
レインズをチェックしよう
レインズ（REINS）とは、「Real Estate Information Network System」の頭文字で、訳せば不動産流通標準情報システムとなり、東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4拠点において、国土交通大臣指定の流通機構の総称となっています。
現在では、インターネットで不動産紹介サイトが多数存在しますから、自由に最新の不動産情報が閲覧できますが、レインズが発足した当初は、売主から売却依頼を受けた不動産会社は土地、戸建て、マンションなどの情報を登録し、買主から依頼を受けた不動産会社が物件検索のために使用していました。
現在でも不動産会社はこのレインズを活用していますし、このレインズは登録している不動産会社しか閲覧できないのです。
一般人は閲覧することができません。これがレインズの大きな特徴です。
まず、レインズに登録してから、インターネットの誰でも閲覧できるサイトへ登録となりますから、レインズの情報が最新と言えますね。
不動産会社に購入、売却の相談に行き、レインズがみたいと依頼すれば見せくれます。
しかしながら、不動産会社に問い合わせる必要があるということです。
不動産取引価格情報検索をチェックしよう
不動産会社に行かずに、レインズの情報を見ることはできないのか？
もっと確実な相場価格を知りたい！
と思った時に役立つサイトがあります。
それは、国土交通省が管理する「土地総合情報システム」です。
その中でも、実際に取引が行われた不動産取引が閲覧できるページがあります。
「不動産取引価格情報検索」です。このページにアクセスすると
- 時期を選ぶ
- 不動産情報を選ぶ（分譲マンションの場合、マンションをクリック）
- 地域を選ぶ：都道府県、市区町村、地区）
- 地図が出てきて、自分が見たいエリアの青くなっている部分をクリック
- 詳細が表示されて、マンション名などが一覧ででてきます。
この一覧表にて、実際に取引された価格がわかります。
これならば、不動産会社に出向くことなく、自宅でマンション相場を調べることができます。
不動産会社へ出向く前に、実際に同じマンション、近隣で取引された金額を把握しておくことは重要なことです。ご活用ください。
間取り・築年数の近い周辺分譲マンションを調べる
さきほどの「不動産取引価格情報」でもお話しましたが、最近はインターネットの普及により不動産会社の提示する情報に近いものが、自宅でも調べることができるようになりました。
一般人でも実際の取引価格に近い金額を知ることができるのです。
このメリットを活用して、自宅と同じマンションが実際にあればラッキーですが、なかったとしても、近隣で同じタイプのマンションを探してみて、自分のマンションの相場価格を知っておいて、その上で、不動産会社に相談に行ってみてはいかがでしょうか。
何も調査せずに、いきなり不動産会社へ出向いて、納得のいかない売却金額を提示されて、モヤモヤする心配もありません。
不動産会社に机上査定をしてもらう
不動産会社へ、出向く、メールする、電話するなどこちらからアクションを起こして、自分が住んでいる分譲マンションを査定してもらうことができます。
不動産会社のホームページを見ると、ご自宅を査定します！！お電話でも、メールでもOKと書いてあったりしますよね。
まず、所在地、築年数、マンション名、間取り、面積などの情報を提供すると価格を査定してくれます。
実際に同じマンションでの取引実績がある不動産会社であれば、確実な金額を提示してくれる場合もあります。
またお住いのマンションに不動産会社のチラシなどが入っていることもあります。
このエリアでの売却物件を探しています！とか書いてあったりします。
このようなチラシを配布している不動産会社もそのエリアに強い、または同じ物件で取引を行ったことがあるという可能性があります。
不動産会社に訪問査定をしてもらう
電話やメールで、または不動産会社に訪問してみて机上査定してみても、ある程度の金額はわかりますが、やはり実際に物件を見ないことには、売れる価格というのは算出できません。
机上査定の対応良かったと感じたら、実際に訪問してもらい売却金額を査定してもらいましょう。
不動産会社も、訪問査定してくださいとなると、本気度が高いと受け取りますので、確実に売却できるようサポートしてくれます。
訪問査定を受けるときも、部屋の掃除はもちろんですが、マンションの場合は、エントランスを清潔に保つ必要があります。
汚れていれば、管理会社に相談して掃除して貰うようにしてください。ほんの少しの心掛けで査定価格が上がります。
不動産一括査定サイトを利用してみる
机上査定の強い見方が、不動産一括査定サイトです。
不動産会社とつながっていますから、複数社に査定をしてもらって、その中から自分なりに調査した価格とかけ離れていない不動産会社を選んで、訪問査定を移行していくのがおすすめです。
複数社に一括で査定してもらえるというのが、この不動産一括査定サイトのおすすめポイントです。以下に３つの不動産一括査定サイトについて、特徴をご説明していきます。
イエイ
イエイは、2008年から不動産一括査定サイトを運営していて、他のサイトよりは古株といえます。イエイの特徴は、提携している不動産会社数が多く、いろんな不動産に対応できることです。工場、事務所、店舗なども対応しています。
あらゆる不動産一括査定できるところがイエイの強みなのです。
また、専任のスタッフがサポートしてくれて、
- お断り代行サービス
- なんでも相談
- 査定後のフォロー
もあります。
また、あらゆる種別の不動産を取り扱い、提携している不動産会社も多いのですが、不正な取引が行われないように、常にサイト内のパトロールを行っています。
その結果、提携不動産会社に悪徳業者などは全く存在していません。安心して利用できる環境づくりに力を入れています。
イエイの口コミ・評判から見るメリット・デメリット！査定までの流れも解説
HOME4U
HOME4Uは、信頼の厚い「NTTグループ」が運営しています。
NTTと取引するためには、かなり実績のある不動産会社である必要があります。
また、個人情報の取り扱いについ厳重に行っていますので、いままで500万人以上の方が不動産査定を実際に利用していて、国内最大級の不動産一括査定サイトとなりました。
また、電話の窓口も設置していて、売却するか賃貸に出すほうが良いかと言った相談も受け付けている点が、他の不動産一括査定サイトとは違う点となります。
専門のスタッフが対応してくれます。
メールでの相談も良いのですが、早く相談して回答がほしい、今少しネットの使い方がわからない方には重宝するメリットではないでしょうか。
すまいValue
すまいValueの大きなおすすめポイントは、大手不動産6社と提携しているところです。
- 三井リハウス
- 小田急不動産
- 住友不動産販売
- 東急リバブル
- 野村の仲介プラス
- 三菱地所ハウスネット
これらの不動産が一括に査定してくれて対応してくれます。
すまいバリューのコンセプトは、ホームページによりますと、良い「価値(=Value)」をお客様へご提案させていただくことはもちろんのこと、大切なお住まいをお任せいただく際に「価値あるお取引」としてご満足いただけるような在り方を目指しているところとのことです。
確かに大手不動産会社に対応してもらえる点などはコンセプト通りと言えます。
そして、実際に査定をしてもらった人のうち7割近く（3人のうち2人）の方が、6社のうちどれかに不動産売却を実際に依頼しているという実績もあります。
大手だからこその安心感を是非実感してみてください。
分譲マンションの価格相場はどうやって決まる？
そもそも分譲マンションの相場というのはどうやって決まるのでしょうか。
6つの項目から決まると言われています。
- 立地
- 建築にかかった費用
- 築年数
- 部屋の状態
- 景気
- 売りやすい時期か
これら６つが関係してきます。
一つ一つの項目について掘り下げていきましょう。
立地条件
不動産の価値を決めるのは、一にも立地、二にも立地と言われています。
特にマンションは交通至便なところにあることが望まれます。
そして、住環境の良さもあげられるでしょう。立地の良いマンションは購入時も高くなります。
たとえば、ターミナル駅にある、そして駅近などはかなり価格が上がってきます。
東京都内、例えば港区などにあり、最寄り駅からも3分以内となれば、以下に説明していく築年数などが少々古くても、高額売却も夢ではありません。
ターミナル駅でなくても、ターミナル駅の沿線にあり、その駅から徒歩５分以内なども査定価格は高くなってきます。
マンションを購入する際にも、是非この立地には目を向けていただきたいと思います。
建築費用
そのマンションの施工会社はどこか？ということで建築費用がわかってきます。
大手ゼネコンが施工した場合は、建築費用は高くなります。
マンション建築には、あらゆる工事会社が集まって施工にあたります。
基礎工事、杭工事、鉄筋・鉄骨工事、コンクリート工事、とび、塗装、内装、調度、外構、など書ききれないくらい多くの専門工事業者が集まって建築されるのです。
いや、施工会社は、○○建設と大手ゼネコン一社じゃないか？と思われますが、その大手ゼネコンがそのような「専門工事会社」を束ねて工事を行っているのです。
大手ゼネコンが頭（あたま）にくる場合は、各専門工事会社もまた下請けに工事を依頼することもあります。孫請けなどといわれます。
何社もかかわってきますから、それだけ工事代金も跳ね上がってきます。
工事代金は高くなりますが、それだけ厳選された業者で工事が行われますから、しっかりした造りになり、安心して住めるということになります。
ゼネコンにも、いろいろランクがあります。スーパーゼネコンと言われていて、TVコマーシャルなども盛んに行っているところから、中堅ゼネコン、地方のゼネコンなどあります。
地方のゼネコンですと、知名度は全国区ではありませんが、その地域に特化して、マンションばかりを建設しているところもあります。
マンション建築になれているということです。
この場合は、建築費は多少抑えられて、メンテンナンスなども地域性がありますから、しっかりやってくれる場合が多くなります。
建設会社の大小は、そんなに関係がないことになりますが、どうしても大手デベロッパーが手掛けていて、大手建設会社が施工にあたったというマンションは、売却するときも査定価格に影響があります。
築年数
マンション(鉄筋コンクリート造の建物)の法定耐用年数は、1998年の税制改正によって47年と定められました。
これは毎年減価償却をしていき、最終的に償却がゼロ=建物の価値がゼロになるのが47年だということです。
じゃあ、築47年以上になれば住めなくなるのかというと、実際には何の影響もなく、耐用年数=寿命ではありません。
しかし、築年数が15年以上となってくると、大規模な外壁補修工事、もっと年数が経ってくると建て替え問題なども出てきます。
そのために修繕積立金を収めているのですが、物件によっては修繕積立金も高かったり、低かったりとなります。
低い金額設定で納めている場合は、補修、建て替えがあるときは、一時金として納める必要があります。ですから、築年数が古いマンションは敬遠されがちです。
築年数が5年以内となると最も高く売れる時期であり、人気のある時期です。
一度は人が住んでいますから、新築に比べて値段が下がりますが、ほとんど設備も古ぼけていることなく、お得な物件と言えます。
部屋の傷み具合
これも査定金額に大きな影響がある項目です。
購入希望者の中には、壁、フローリング、水回りなどの傷み具合を細かくチェックする方もいます。
分譲マンションを購入したときは、資産価値を保つということで、日ごろからキズ、かすれには気をつけて生活する必要があります。
また、ホームセンターなどでも傷や、色落ちなどをメンテナンスする塗料も売られています。
素人でも小さい傷なら簡単に補修できますから、査定日が近づいたら、目立つキズなどは補修しておいてください。
不動産業界全体の景気
日本の景気状況が、路線価などにも反映されます。そして日本の景気は、そのまま不動産業界にも大きな影響があります。
不景気になると不動産売買は活発化しなくなるということですね。
不動産売却を検討するには、この景気は大きな影響がありますから、不景気での取引は一時的に様子見をした方が良いということになります。
余裕があれば、空き家として管理することもありですが、あまりにその空き家状態がつづくと築年数が加算されていくばかりです。
安い時期でも早めに売却したほうが得な場合もあるわけです。
すぐに売却する必要もないのなら、賃貸に出して様子を見ることもできます。
そして、賃借人をつけたまま、投資物件として売却することも一考です。
借りている人が存在するならば、投資家からも注目されます。
景気の動向を常に観察しながら、売却するか賃貸にだすかを検討してみてください。
売りやすい時期がどうか
春や秋は、人事異動が多い時期になり、そのため3月、9月は引っ越しシーズンでもあります。そのような時期は、賃貸マンションだけでなく、分譲マンションにも買い手が見つかりやすい時期となります。
不動産売却を考えたら、この引っ越しシーズは外せないということになります。
この時期に分譲マンション売却が完了できるよう、事前準備しておく必要があります。
分譲マンションの相場と売り出し価格は異なるので要注意
分譲マンションの場合は、相場と実際に売り出し価格に開きがあることがあります。
査定価格＝売却価格でないことも事実です。
ですから、やはり同じマンションの売却実績がある、もしくは同じエリアでの強い営業力を持っている不動産会社へ売却について依頼することが必要となってきます。
まずは、不動産一括査定サイトでの机上査定を行って、そこでメールやり取りで相性が良い不動産会社担当者を探してください。
経験豊富な不動産会社なら訪問査定において適正価格を算出して、そして大切な分譲マンションをできるだけ高い価格で売却できることを強力にサポートしてもらうことができます。