あなたは地上権について知っていますか？
今回は地上権についてわかりやすく紹介していきます！
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目次
地上権とは
地上権とは、他人の土地を借りて、そこに建築物を建設できる権利です。また、その土地・建築物は、賃貸料の決まりなく自由に譲渡することができます。さらに、この土地・建築物譲渡にあたって地主の承諾は不要となっています。
地上権は、そのもの(今回は土地)に対する絶対的な権利ですので、ほとんど所有権と変わらない力を持っています。つまり地上権を取得したということは、その土地の地上部分(地下や空中を含む)についての権利を取得したといえるのです。
地上権はよく賃借権と間違われるのですが、これらは借地権という括りの中にある別のものですので間違えないようにしましょう。一般的に借地権といったら「賃貸権」を指していることが多いです。
地上権の使用例
たとえば、地上に家が建っていて、その地下にトンネルで地下鉄が通っている場合は、その地下部分に地上権が設定されています。この場合、鉄道事業者は土地の所有者の許可なくトンネルの補修工事をおこなうことができるのです。
また、地上権(トンネル・線路)の譲渡も地主の承諾は不要となります。
ただ、土地の所有者ではないので、原則土地所有者に対して土地代を支払うことになります。
賃借権との違い
地上権と賃借権の違いを紹介してきます。
| 地上権 | 賃借権 | |
|---|---|---|
| 権利 | 物件 | 債権 |
| 登記 | 地主に登記義務がある | 通常はない |
| 譲渡 | 地主の承諾不要 | 地主の承諾必要 |
| 地代 | かかる(例外あり) | かかる |
| 抵当権 | 地上権そのものに設定 | 賃借権には設定不可 |
以上が地上権と賃借権の違いとなります。地上権の方が強い力をもっているということがわかるのではないでしょうか。
また、抵当権については賃借権の欄に「賃借権には設定できない」と記したのですが、建物自体には設定することはできます。
抵当権について詳しくはこちらをご覧ください！
賃借権について詳しく
賃借権は地主から土地を借りて、建物を建てて実際に使用しているという形が一般的です。もちろん土地を借りるにあたって土地代を支払う必要があります。
この賃借権は土地を借りて使用するための権利になるため、その土地・建物が不要になった場合にこの権利を他人に譲渡する際は、地主の許可が必要になります。また、地主の許可を得ることができても承諾料が発生するので覚えおきましょう。
賃借権は本来その土地を使用することが目的のため、使用する必要がなくなった場合は地主に土地を返還することが前提です。それゆえ、建物の改築や建て替え、リフォームなどの、建物の耐用年数を延ばすような場合も地主の許可が必要になります。
また、当然のことですがその土地・建物を他人に貸す際も地主の許可が必要になります。
地上権を取得するには土地相場の2～7割が必要
地上権を取得するのには、もちろん地主に対してお金を支払う必要があります。ただ、賃貸物件のように月払いや年払いでの支払いではなく、地上権決定時に契約書を作成し一括で支払うのが一般的です。
地上権取得にかかる金額はその土地の相場の2～7割程度となっていて、その値段は土地ごとに変わってきます。金額は土地を自由に使用できなくなる成約の度合いや、トンネルの深さや構造などによって設定されます。
地下の開発には所有権関係なく使用できる
地下の高い大都市で地下鉄を建設しようとした場合、土地の地上権を取得するのに莫大な費用が必要になってしまいますよね。この影響で2000年までは地下鉄や高速道路は公道の下しか通すことができずさまざまな弊害を引き起こしてしまっていました。
この問題を解決するために、2001年に大深度法というものが施行されました。内容として、地下40ｍより深い空間には地上権が及ばず、公共のために使用できるというものです。これにより条件下では土地の所有者に地上権料を支払う必要なく、地下に鉄道や道路を建設できるようになりました。
リニアモータカーは大深度法を使って建設する
リニア中央新幹線は大都市の地下を走る予定となっています。それゆえ、リニアモーターカーが通る上にあなたの家があったとしても、地上権料が支払われることなないのです。ただ地下40ｍ以深となっているので直接的に大きな影響は見込まれないようです。
ただ、現在走っている地下鉄や高速道路など、大深度法施行以前に建設されたものにはこの法律が適用されません。よってこれ以前に設定された地上権についてはたとえ地下40ｍより深い場所にトンネルがあっても存続していくことになります。
地上権と賃借権は明確に！
この2つは似ているようで、内容は大きく異なっていますので、間違えないようにしましょう。現在あなたが譲渡を検討している土地・建物は所有物なのか、地上権を取得して建てたものなのか、賃借権のもと使用しているものなのか確認しましょう！
万が一間違っていた場合、譲渡ができずに売却計画が崩れてしまう場合があります。売却にあたって事前に確認しておきましょう！