原価法とは不動産を査定する手法の一つで、一戸建て物件などを査定する際によく使われます。
不動産を査定する手法としては、原価法のほかにも取引事例比較法や収益還元法などがあり、不動産の種類によって使い分ける必要があります。
このページでは原価法とは何なのか、またどういった計算方法なのか、初めて不動産を売却する方にも分かりやすく解説しています。
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目次
原価法とは？
原価法とは査定の対象となる不動産を再調達した際の原価を計算し、そこから現在の不動産の状態を考慮して減価計算していく査定方法です。
一戸建ての物件を査定するのであれば、新築で立て直した際の費用を計算し、そこから現時点での家の状態を評価して差し引き、査定額を算出していきます。
家などの建物は居住者の利用状況や手入れの仕方によって、一軒一軒評価額は大きく異なります。
そのため原価法のように、一軒ずつ評価していく査定方法が主流となっています。
また土地と建物を含めて査定する際には、土地を取引事例法で査定し、そのあと建物を原価法で査定して、二つの査定額を合わせて計算するケースも多いです。
取引事例法についての詳しい解説はこちらの記事をご覧ください。
原価法の計算方法
原価法で不動産を査定する場合、上記のような流れで査定額を計算していきます。
ここからは上記のフローに則って、原価法の計算方法をもっと詳しく解説していきます。
再調達原価を計算
原価法で査定する際には、まず対象となる不動産を再調達する際の費用を計算します。
再調達する際の費用とは、建設会社に依頼をして工事をしてもらい、住める状態で引き渡してもらうまでにかかる費用のことです。
標準的な工事費には以下のような費用が含まれます。
- 直接工事費（材料費・人件費・光熱費など）
- 間接工事費（準備作業の費用・仮設物・会社の利益分など）
- 一般管理費（総務や人事など管理費部門で発生した費用）
再調達原価から減価修正
標準的な工事費を参考に再調達原価を計算したあとは、現在の不動産の状況を評価して減価修正していきます。
たとえば家を売る場合、建物の老朽具合や周辺環境の変化に応じて、どれだけ減価修正するべきか決めていきます。
減価対象となるのは主に以下4つの要因が考えられます。
- 物理的要因
- 機能的要因
- 経済的要因
- 土地の減価
物理的要因
物理的要因とは破損や老朽化などの、不動産を使用していく中で生じる損傷を指します。
建物は時間が経てばどうしても価値が下がってしまうものです。
ただし外壁や壁紙など、目に付くところだけでも修繕しておけば査定は有利になります。日ごろから不動産の手入れは欠かさないようにしておきましょう。
機能的要因
機能的要因とは主に時間が経ったことによる設備の旧式化を指します。
たとえば購入当時は最先端の設備だったとしも、売却する際には時代遅れとなっている設備は減価の対象となります。
給湯器や下水道設備など、古い設備が残っていると査定に大きく響きます。
経済的要因
経済的要因とは対象となる不動産だけでなく、周辺の不動産や環境の変化による減価です。
過疎化が進んでいる地域や、逆に不動産が乱立している地域では、不動産の価値も下がってしまいます。
また環境問題や国内市場の情勢なども、経済的要因として査定額に影響を与えます。
土地の減価
建物だけでなく土地も合わせて売却をする場合、土地の価値の増減も大きく査定に影響します。
土地の相場は国土交通省の地価公示や、税務局が毎年発表している路線価を参考に決まるので、不動産を売却する前に調べておくといいでしょう。
路線価を参考にして査定する方法は以下の記事で解説しているので、気になる方は参考にしてみてください。
減価額はどうやって決める？
ここからは具体的に減価額をどうやって決めるのか解説していきます。
不動産を査定する際、いちいち建物を実際に見ていたら時間と手間がかかって大変です。
そのため原価法では2つの方法によって減価額を決められるようになっています。
耐用年数に基づく方法
不動産は構造によって耐用年数が設けられています。
たとえば木造の建物であれば、耐用年数は22年と設定されているのです。
そのため築年数分の減価償却を行い、簡単に現時点での価値を計算することができます。
たとえば再調達価格が2000万円の木造物件で、築年数10年経っている場合は以下のような計算式となります。
22年（耐用年数）－10年（築年数）＝12年（残り耐用年数）
12年（残り耐用年数）/22年（耐用年数）＝0.545454…（減価率）
2000（再調達価格）×0.545（原価率）＝約1090万円（査定額）
このように耐用年数から減価額を考える場合、築年数が分かれば簡単に計算できます。
しかし現在の不動産の状況を見ずに査定するため、実情からは離れてしまう可能性も高いです。
観察減価法
観察減価法では実際に対象となる不動産を見て、減価額を評価する査定方法です。
上記で紹介した4つの要因を基に、実態調査を行い、減価額を決めていきます。
実際の不動産の状況を見て査定できるので、実情に基づいた査定額を算出することができます。
ただし査定までに時間がかかってしまうため、本格的に売却を検討している方におすすめの査定方法です。
原価法で査定するなら訪問査定を依頼しよう
原価法で不動産を査定したいのであれば、訪問査定を依頼することをおすすめします。
不動産査定サイトで査定を依頼するのであれば、簡易査定と訪問査定、どちらを希望するか選ぶことができます。
訪問査定の方が査定の精度は高くなるので、本格的に売却を検討しているのであれば訪問査定を依頼するようにしましょう。