収益還元法とは？【直接還元法・DCF法】

収益還元法とは今後発生する利益を計算して、不動産の価値を測定する査定方法です。

主に賃貸マンションや事業性の高い不動産を売却する際に用いられ、不動産投資を考えている人は知っておくべき査定方法です。

このページでは収益還元法の概要と計算方法を、初めて不動産を売却するあなたにも分かりやすく解説。

投資性の高い不動産は、現時点での収益によっては莫大な利益を生み出すこともあるので、賃貸マンションの売却を考えているなら絶対に抑えておきましょう。

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収益還元法は「直接還元法」と「DCF法」の2種類

収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2種類が用意されています。

直接還元法では一定期間に発生する利益を計算し、還元利回りで割って査定額を計算します。

比較的簡単に計算できるので、個人が運営する賃貸物件を売却する際に用いられるケースが多いです。

DCF法では保有期間内に発生する利益を計算し、保有期間後に売却した際に得られる価格を足して、当時の現在価値に戻して計算する方法です。

直接還元法よりも実情に基づいて査定できますが、計算方法が複雑化するため、プロの不動産会社でなければ計算は難しいでしょう。

また収益還元法では売主が正しい情報を提示するのが前提となり、査定の際には提出した資料を細かく調べられることになります。

不動産会社によっては両方の計算式を用いて、より精度の高い査定を行う不動産会社もあります。

不動産会社によって査定額にばらつきが出た場合には、異なる計算方法を用いている可能性があるので、どちらの計算方法で査定したのか訊いてみるといいでしょう。

ここからは直接還元法とDCF法の計算方法を解説していきます。

不動産会社に申し込む前に、大体の相場を掴んでおきたい方は参考にしてください。

直接還元法の計算方法とは？

一年間で得られる利益－維持費用÷還元利回り＝査定額

直接還元法の計算式は上記の通りです。

基本的に1年間で得られる利益から維持費用を引き、純利益を計算。そこから還元利回りで割ることで、査定額を導き出します。

たとえば毎年200万円の利益があり、維持費が20万円かかる物件の場合、還元利回りが5％であれば以下のように計算します。

200万円（利益）－20万円（維持費）÷0.05（還元利回り）＝3600万円

このように上記の不動産の査定額は3600万円となります。

直接還元法であれば還元利回りさえ分かれば、簡単に計算することができるのです。

還元利回りの調べ方

不動産の還元利回りは相場に則って計算されます。

過去に似たような不動産が売却された際に用いられた還元利回りを適用したり、近隣の不動産で設定されている還元利回りが適用されるケースが多いです。

また築年数や空室率などを踏まえて、適用する還元利回りの微調整を行います。

大手不動産会社の公式サイトでは、還元利回りを無料でシミュレーションできるサービスも実施しているので、自分で計算したい方は試してみるといいでしょう。

なぜ還元利回りで割って計算するの？

不動産への投資をする際には、「利回り」とよばれる概念を用いて利益の計算を行います。

利回りとは不動産の購入費用に対する一年間で得られる利益の比率のことです。

2000万円の不動産を購入し、毎年の利益が200万円であれば利回りは10％となります。

購入費を回収するためには、10年間かかるということです。
不動産の売却する際には、逆に毎年の利益を利回りで割ることで、妥当な売却価格を査定していきます。

上記の不動産であれば、

200万円（利益）÷10％（利回り）＝2000万円（査定額）

このような仕組みで売却価格を査定しているため、直接還元法では毎年の利益を還元利回りで割って計算しているのです。

DCF法の計算方法とは？

DCF法では不動産を保有することで得られる利益を、現在価格に割り戻して計算していきます。

たとえば1年後に100万円を得られるとしても、一年後には価値が低くなるリスクがあるため、現在では若干価値が低くなってしまいます。

また2年後3年後の利益となると、どんどん価値は下がっていってしまうのです。

そのためDCF法では、将来的に得られる利益を現在の価値で割り引いて計算していきます。

加えて保有期間が終わって売却する際の価格も、減価償却して計算し合算します。

計算方法が煩雑化し手間もかかりますが、不動産投資のために売買する際には、DCF法の方が実情に近く精度は高くなります。

将来的な現在価格の計算方法とは？

将来的に得られる利益を現在価格に割り引く際には、現在同等のお金が手に入れば、どれだけ増やすことができるのかを一つの指標とします。

たとえば100万円を3％の利子が付く銀行に預けておけば、一年間で3万円稼ぐことができます。

そのため将来的に得られる100万円は、現在よりも3万円分価値が低いことになるのです。

また2年後3年後と年を重ねるごとに、お金の価値は下がっていくので、それも踏まえて割引額を計算していきます。

割引き利率を3％と設置した際、10年間で割り引かれる価格は以下のようになります。

【毎年200万円の利益がある不動産の場合】

これらを合計し、売却時の価格を合わせた金額がDCF法での査定額となります。

計算式が複雑になるなら不動産会社に査定を依頼しよう

このように収益還元法は数式が複雑で、利回りは割引利率など素人では設定が難しい数字も出てきます。

そのため正確に査定をしたいのであれば、不動産会社に査定を依頼するのが一番です。

不動産査定サイトを活用すれば、複数の不動産会社へ同時に査定を依頼することができます。

賃貸マンション・アパート・駐車場なども査定対象となっているので、売却を検討している方は不動産査定サイトを活用するようにしましょう。