今回は、気になる分譲マンションの売却で損しないために、査定方法についてお話していきます。
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目次
分譲マンションの査定は複数見積が基本！
基本中の基本、査定は複数社に依頼するべし！
不動産売却って、いくら自己所有マンションだといっても、資産を処分すること、すなわちビジネスなのです。少しでも高く売りたいと思いますよね。
仕事の置き換えてみてください新しいシステムの発注や、備品の購入などするとき、どうしますか？まず、「合い見積もり」をとりませんか？
自己所有マンションも同じです。
複数社に合い見積もりをとって、適正価格を知る必要があるのです。
なぜなら、不動産会社ごとに査定価格に「開き」があるのです。
その中から、自分の希望価格に近い不動産会社と取引するべきですよね。
どうして不動産会社によって査定額は違うの？
本当は、査定価格というのは、宅建業法にのっとり、適正価格を算出する必要があります。
ですから、法律に則り査定を行うので、「違い」があるのは不思議なことなのです。
それなのに、査定価格が会社ごとに違うのか？以下のような理由が考えられます。
- 不動産業者にも、得意エリア、不得意エリアがある
- 今までの取引の中で、高く売れたという実績がある物件
やはり得意エリアでの営業活動は、進めやすいので、査定もどうしても高めになる傾向があります。また実績も同じです。契約への時間が短くて済むのです。
そういうマンションはおさえておきたいと思ってしまいます。
価格が少し高めであっても売る自信があるのです。ですから不動産会社の得意エリアを把握しておくことも高く売る秘訣です。
不動産一括査定サイトの活用もおすすめ
複数の不動産会社へいちいち電話して、また出向いたりせずとも、現代社会は便利なツールがありますよ。
「不動産一括査定サイト」です。
サイトにアクセスして、質問事項に答えるだけです。
所要時間は5分ほどすみます。それだけで登録している複数の不動産会社から査定価格が届きます。質問事項のところで、返信はメールにしてくださいと明記しておくと、電話がかかってくることもないのです。
複数社の査定価格の中から、一番希望価格に近い業者とやり取りをすればいいのです。
サイト上での一括査定段階では、訪問を受けることもなく、大体の価格を把握することができます。
自分の家が、どれくらいで売れるのか？と知るための初期段階として、不動産一括査定サイトはまさに現代的です。
匿名性を守って、自宅にいながら自分が一番知りたい売却価格について教えてくれます。
分譲マンションの査定を有利に進めるコツ
ここでは、不動産会社の絞り込みが終わって、実際に売却へとステップアップしていきます。
先程は、複数社に査定してもらって、相場を知ることができました。
ここでは、実際に「売れる価格」を知るためのコツをご紹介しましょう。
査定で有利になる必要書類を用意しておこう
査定を有利にするためにそろえておく書類についてお話していきます。
- 不動産登記簿謄本
- 売買契約書
- 重要事項説明書
- 図面（間取り図）
一戸建てなら、上記に加えて土地の測量図面が必要となってきます。
間取り図の図面ですが、購入したときに入居書類と一緒に配布されているものがあります。
また販売時のパンフレットにも掲載されています。
謄本に関しては、法務局で取得できますし、ネットでも取得可能になりました。
不動産会社に説明するメリット・デメリットを用意しておく
やっぱり中古マンションの売却ということになりますから、デメリットが全くない物件というのはありません。
ですから不動産会社にデメリットも正直に言っておく必要があります。
そしてメリットとデメリットはセットで用意しておいてください。
《メリットとデメリットの紹介例》
買い手の家族構成、趣味などが一致するかどうかを確認して、「買いたい」気持ちを掻き立てるようなメリットを用意することが必要です。
どんな人が住むのか？を常に想像することです。
不動産会社の営業マンにばかり任せるのではなく、実際に住んでみた経験を活かして、売れるマンションにするべくアピールポイントをまとめておきましょう。
デメリットを確認すれば、自ずとメリットが見えてきます。
なるべく訪問査定まで依頼する
早々と不動産会社を1社に絞ることはありません。
訪問査定においても、できれば3社くらいは依頼してもいいと思います。
実際に自己査定していた価格より少し高めの業者、同じくらいの業者、そして低めの業者の3社は来てもらいましょう。
低めの業者にも、使い道はあります。なぜ、そんな辛い値段をつけるのか？を聞いてみるのです。訪問査定まで依頼したら、業者の方も、このお客は本気度が高いと思われます。
そうなってくると、本音を話してくれるのです。
エントランスがきれいに清掃されていないことがマイナス点です。など的確なデメリットを提示してくれます。
先程の項目でもお話していますが、デメリットを知ることは、メリットを増やすことにも繋がっていきます。エントランスの掃除は、管理会社にお願いすればいいことです。
耳が痛い話でも聞いておいた方がいいのです。そこを改良すれば、「売れるマンション」になるわけですから。
査定前に大きなリフォームは必要なし
水回りがかなり古臭いし、畳の部屋があるし、印象をよくするためにリフォームしておこうかなと考えている方もいらっしゃるかもしれません。
自分が住み続けるなら、どんどんリフォームしても構いませんが、もう手放そうしているなら、そのリフォームは、無駄遣いです。新居の費用に使ってください。
リフォームの工事代金は、ほとんど売却価格には反映しません。それよりも中古マンションの購入を検討している方は、少しでも安く買いたいんです！これが本音なのです。
安く購入して、自分の好きなようにリフォームしたいわけです。
売却を検討したら、リフォームは不要！これは中古マンションをスピーディーにかつ希望価格で売却することの鉄則だと思っていただきたいのです。
生活に支障をきたす部分は修繕しておこう
大掛かりなリフォームは必要ありませんが、ドアが外れているとか、窓ガラスにひびがはいっているとか、そういう日常生活に影響がある部分は修繕しておいてください。
リフォームは必要ないですが、メンテナンスは重要です。
フローリングの床、壁に少し目立つ汚れがあるなども、今はホームセンターなどでも傷をうまく隠せるグッズが販売していて、手軽に素人でも修繕することはできます。
丁寧に使っている人だなという印象を持ってもらう事はとても大切です。
きれいに掃除をしておくと査定額はアップする？
これも先程の項目にも関連しますが、清潔感のある部屋は印象が良いです。
住民の人柄まで伝わってきます。このようなきっちりとした几帳面人だと近隣との印象も良い方だろうな、など良い方向へと印象操作できるのです。
普段から整理整頓しておいて、訪問査定を受けるなら尚更、部屋を磨いておいてください。
少しの気遣いで、高く売れるマンションへと成長させることができます。
分譲マンションの査定に影響を与えるポイント
実際に、売却金額に影響する査定ポイントとはどんなことあるのでしょうか。
この項目では、９つのポイントをご紹介していきます。
マンションの立地条件
不動産の資産価値において、立地はトップにくる条件です。
立地が良いということは、必ず売れます。言い切れますね。
立地というのは、とても大切な査定ポイントなのです。
具体的に同様な立地が査定額アップになるのか？見ていきましょう。
査定額アップとなる立地
マンションに住みたいという方は、同時に利便性を求めています。
ですから、その代表が「駅近物件」です。かなりの査定額アップにつながります。
他にも
- 駅からは遠いけれども、所在地が東京23区内、またはそのほか大都市にある、職場まで徒歩、自転車など交通機関を使う必要がない
- マンション所在地が有名小学校、中学、高校などが近くに存在する文教地区である。
- 主要ターミナルまでは数駅あり少し郊外にはなるが、最寄り駅が駅近というよりも、駅の上にマンションがある。エレベーターを降りたら改札口。
など、住む人が必要とする要素がそろっているかです。
①、③などは、DINKSや高齢者夫婦にはお勧めと言えます。高齢者の方ならこれプラス病院近いなどもいいですね。
子供がいて、教育熱心なママなら②は外せない条件ですよね。
査定額アップにつながる思考というのは、どんな人が住むのか？を常に想像することが必要ということです。
査定額ダウンとなる立地
次に、ダウンする立地ってどんなことが挙げられるでしょうか。
- 駅から遠い、最寄駅から15分以上離れている
- 治安が悪い、夜遅くなると女性など独り歩きが少し危ない
- 食料品、日用品などが買えるスーパーなどが近くにない
こうなってくると、ちょっと購入を二の足を踏む方がいます。
しかしこれらのマンションに共通すること、それは「価格が安い」ということです。
②は女性が住むには、抵抗があるけど、独身男性なら問題ないですよね。
物件価格が安ければ、家賃を払うよりもローンの方が安い場合があります。
①の場合でも、郊外に勤務で車通勤ならどうでしょうか？駅近にこだわる必要ありません。
③に関しても、ほとんどの地区で、ネットスーパー、ネットで日用品が買えます。
これらのデメリットに対して、安価であるというメリットの方が大きいという方なら、購入検討することもあるでしょう。
部屋の階数・方角
部屋の階数と、方角も査定額に影響があります。
高い階数、南、東南にバルコニーがあるのは、査定額が高くなっていきます。
どうして、方角などで価格がちがってくるのでしょうか。
日当たりの良し悪しで査定額は変わる？
やはり、日当たりの良い物件は査定額が高くなります。
具体的な階数は、3階からが値段が高くなると言われています。
とにかく、バルコニーが南側、東南側、ルーフバルコニーなどがあると査定額がアップします。
ペット可かどうか
分譲マンションですと、小型犬1匹までならOKという場合が多いです。
可愛い小さい犬を飼いたいから分譲マンションに引っ越しを考える人は多いです。
ペット可という物件はかなり人気が高いといえます。
部屋の広さ・間取り・備え付けの設備
駅から遠いけど、郊外にあるからファミリー層に人気なのに、広さが40㎡ほどしかないとなると、需要がドーンと下がりますよね。
立地に対して、需要度が高い広さ、間取りかどうかが問題となってきます。
また、ふろ場に浴室乾燥システムがある、キッチンにIHコンロが完備されているかなどがチェックされる項目です。
専有部分・内装の傷み・不備
普通に住んで傷みが出てくるのは仕方ないのですが、あまりにも激しい傷みは減点対象です。
例えば、ゴミ屋敷状態だったり、ペットを規約に反して多頭飼いしていて、劣化が激しい、臭いが取れていないなどは、かなり厳しくチェックされます。
売却検討したら、なるべく早い時期から、衛生面には極力注意して扱ってください。
管理費・修繕積立金の延滞に注意
住宅ローンが滞っていると、管理費、修繕積立金も延滞されることになります。
この経済状態というのは、必ずチェックされますから、きっちり支払うようにしておいてください。売却時、このお金関係はクリーンにしておきましょう。
共有施設の有無・充実度
監視カメラなど、何か所にあるか、どの場所にあるかなどセキュリティー面はチェックされる項目です。オートロックがキーレスエントリーなど最新設備は評価が高くなります。
また、子供の保育施設などが敷地内にあるなども、ファミリー層には人気の物件となりますから査定額は高くなります。
駐車場の有無
駐車場を契約している、また空きがあるなども査定額に影響があります。
賃貸か分譲かも評価に違いがでてきます。
賃貸なら空き状況を確認しますし、別に駐車場代がかかります。
しかし、分譲ですと月々の支払いは必要ありませんから、評価額が上がります。
駐車場に関して、来客用を完備しているなども評価のポイントです。
近隣住民の生活状況・過去の事故/事件
所在地の治安状況は、査定額に大きな影響を与えます。
また、事故物件かどうかは、不動産の価値を左右する最大ポイントです。
何か該当する事件があったのなら、正直に報告しておいてください。
告知義務がありますから、言わずにいた場合、責任を問われることがあります。
不動産会社でも、事故物件かどうかについて徹底的に調査が行われますから、心当たりがあるなら正直に報告しておきましょう。
不動産業界全体の景気状況
東京オリンピックが行われる2020年までは、売り手市場と言われています。
特に関東圏でこの傾向が強いでしょう。
東京都内であれば、2020年以降だとしても急激な価格低下はないと考えられます。
しかし、2020を境に、緩やかに価格が下がっていく可能性はあります。とくに地方都市ではかなり価格が下がってしまう現象があるかもしれません。
高い時期に売却して、価格が低くなったら購入するというのが理想的です。
現在は、2020年まで直前となっておりますので、売り時期の最終段階ということで、まさに絶好の売却のタイミングと言えます。
分譲マンションであれば時点修正で査定額を計算しやすい
時点修正とは、過去に同じ地域で売却した事例をもとに、経過年数や環境の変化、金融情勢などを元に現在の価格を算出する方法です。
分譲マンションであれば、同一物件で、他の部屋が売却された事例がありますから、この時点修正の査定額が計算しやすいということです。
同一マンションで、安い取引があったとしても、部屋の状況によっては、査定額は変わってきます。
先述もしていますが、不動産会社の担当者に訪問査定してもらって、正確な売却金額を算出してもらってください。
査定額を元に売るべきか貸すべきか考えてみよう
駅から近くて、部屋もきれいに使っているのだけど、築年数が古いばかりに査定額を低く見積もられることってあります。
こういう場合は、賃貸に出してみるのも一考です。
築年数が古くとも、駅近で、３LDKで室内に清潔感があるとなると、分譲貸しを希望する人は多いのです。
転勤族が契約するとなると、法人貸しとなり安定した賃貸経営もできます。
売却して、いっぺんに売却金額を受け取るのもいいですが、長年にわたり安定した家賃を受け取る方が、長い目で見たときには得する場合もあります。
一度、査定額を元に売却か賃貸かを検討してみてはいかがでしょうか。