不動産売却で発生する税金と節税のコツ

不動産を売却したことによって利益が出た場合には、不動産譲渡所得税と住民税を支払わなければなりません。

しかし不動産の売買は動くお金も大きいので、何も対策していなければ何百万円も損してしまうこともあります。

そこでこのページでは、不動産を売却するなら知っておきたい節税のコツを紹介していきます。

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不動産譲渡所得税とは？

不動産譲渡所得税とは、不動産の売却価格が購入費を上回る際に課せられる所得税です。

不動産の購入費は購入価格だけでなく、仲介手数料など購入する際にかかった費用も含まれます。

また売却時にかかった費用も、売却価格から差し引いて譲渡所得を計算します。

式にすると以下の通りです。

売却価格－（購入価格＋購入時の諸経費＋売却時の諸経費）＝譲渡所得

上記の式で計算をして、譲渡所得税が発生しているのであれば、「不動産所得税」を支払わなければなりません。

また購入・売却時の諸経費には以下の費用が加算されます。

【購入時の諸経費】

【売却時の諸経費】

ここからは上記の例をもとに、いくら譲渡所得が発生するのかシミュレーションしていきます。

3500万円+（0円+50万円+250万円）＝3200万円

今回のようなケースでは3200万円の譲渡所得が発生し、発生した譲渡所得から所定の割合で譲渡所得税と住民税が発生することになります。

不動産を購入したのが昔のことで、当時の記録が残っていないという場合、譲渡所得の計算では「概算取得費」が用いられます。

概算取得費は売却価格の5％として計算され、この計算に基づき譲渡所得の計算は行われます。

たとえば3500万円の物件を売却した際には、概算取得費は175万円で計算されるということです。

基本的に譲渡所得は抑えた方が節税に繋がるため、概算取得費で計算すると損をすると覚えておきましょう。

不動産を売却した際に発生する所得税と住民税は、不動産を保有している機関によって税率が変動します。

5年以上保有していた不動産であれば「長期譲渡所得」、5年以内の場合は「短期譲渡所得」と分類され、それぞれ以下のように課せられる税率は異なるのです。

	所得税	住民税
長期譲渡所得	15％	5％
短期譲渡所得	30％	9％

不動産を短期で譲渡する場合、投機目的で売買しているとみなされ、課せられる税率も高くなってしまうのです。

それでは先ほど例として計算した例をもとに、実際に課せられる譲渡所得を計算していきましょう。

例では不動産の保有期間は5年を超えているので、長期譲渡所得となり15％の所得税と5％の住民税が譲渡所得に課せられます。

3200万円×（15％（所得税）+5％（住民税））＝640万円

このように例に挙げたケースでは、節税をしなければ640万円もの税金がかかってしまうことが分かりました。

住居である不動産の売却時に発生する所得税と住民税には、特定の条件を満たしておけば、3000万円の特別控除が認められています。

特別控除が認められる条件は以下の通りです。

このように住居の住み替えのために、不動産を売買する場合、3000万円の特別控除を受けることができるのです。

特別控除が適用される場合、譲渡所得から適用分が控除され、差し引かれた譲渡所得から所得税と住民税が計算されます。

（譲渡所得－特別控除）×（住民税+所得税）＝税金