こんにちは、不動産査定の達人を運営している早井です。
いまだ祖母から受け継いだ田舎の家に住んでいますが、裏庭の小池で蚊が大量発生して死にそうになっています。
（僕が祖母の家に住むことになった経緯はこちらから⇒おばあちゃんの家を売って分かった「売れない家」10の特徴）
ぶっちゃけ早く収入増やして、良い家に引っ越したいです！（ごめんねおばあちゃん）
ということで、僕が最近興味持っているのは不動産投資、その中でも賃貸経営です。
最近副業として不動産投資を始める人や、脱サラして賃貸経営を本格的に始める人が増えていますね。
僕の周りでも中古マンションを買って、賃貸経営で毎月30万円稼いでいる友人がいるくらいです。
大学では同じサークルで遊びほうけていたのに、一体どこで差がついたのやら…。
ということで、今回はそんな賃貸経営を始めた友人から聞いた話をもとに、賃貸経営を始める際に必要な情報をまとめて紹介していこうと思います。
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目次
月30万円の賃貸収入がある友人のケース
| 名前（仮） | Kくん |
|---|---|
| 年齢 | 28歳 |
| 年収 | 800万円 |
| 勤務先 | 広告代理店 |
Kくんはもともと同世代の中では稼いでいる方だったのですが、年収が上がるにつれて税金の割合が増えていくことに不満をもっていました。そこで単純に手取りを増やすために、投資を始めることを検討し始めたそうです。
不動産投資を選んだ理由は、株やFXと比べて必要な知識や手間が少ないこと。
そして運が左右する部分が少なく、リスクが小さいからということでした。
最初は150万円の頭金を出し、2000万円する中野区の中古マンション1部屋を購入。
毎月のローン返済6万円を払っても、毎月7万円の収益を得られるようになりました。
その後一年足らずで合計8戸のマンションを購入し、現在の毎月の家賃収入は月30万円を超えているそうです。
これから東京オリンピックまでに計20物件を所有して、年間300万円を安定して稼げる状態を目指しているとのことでした。
友人が語っていた賃貸経営の極意
ここからは友人・Kくんが語っていた賃貸経営の極意を皆さんにも紹介していこうと思います。
賃貸経営に興味を持っている方はぜひ参考にしてみてください。
賃貸経営は土地を持っている奴が勝つ
賃貸経営とは不動産を人に貸して得られる賃貸によって利益を目指す事業です。
たとえばアパートの大家であれば入居者から毎月賃貸料を貰い、その中から維持費や修繕費を賄い、余った分が収益となります。
そして賃貸経営で一番重要になるのが、どれだけ初期コストを抑えることができるかということです。
初期コストが高ければ、毎月家賃収入を得ることができても、なかなかトータル収支をプラスにすることができません。
そのため最もコストがかかる土地をすでに持っている人は、基本を押さえておけば賃貸経営で必ずプラスにすることができるそうです。
逆に土地や物件を持たずに賃貸経営を始めた場合、アパートやマンションを一部屋ずつ買って、小さなところからコツコツ積み上げていかないと厳しいとのこと。
しかしKくんはこれらの前提を踏まえても、賃貸経営はメリットが多いと断言していました。
ここからはKくんの語る賃貸経営のメリットを紹介していきます。
賃貸経営をする3つのメリット
老後の年金代わりになる
賃貸経営をする最も大きなメリットは、定年退職したあとも継続的に収入を得られる点です。
一般的なサラリーマンは60歳や65歳を超えると定年退職となり、収入源は年金のみとなります。
しかし公的年金制度の崩壊が危惧されている現代で、老後の収入を年金のみにしておくのは非常に危険です。
賃貸経営は長ければ数十年安定して収益を上げてくれるので、老後の年金としても効果的なのです。
家族に安定した収入を残せる
賃貸経営には保険としての効果も期待されています。
万が一のことがあり、家族を残すことになった場合、賃貸収入があれば家族を支え続けることができます。
またローン返済中でも、「団体信用生命保険」に加入しておけば、家主が死んでも家族に残すことができます。
家主が死んだからと言って入居者の数が増減するわけではないので、今後数年間は安定した収入を残せるというわけです。
こういった保険効果を期待して、生命保険に加入する代わりに賃貸経営をするという方もいるそうです。
節税対策にもなる
賃貸物件は相続する際の節税にも繋がるため、相続対策に賃貸経営を始める方も多いです。
日本の税制では、そのまま現金を相続するよりも、不動産として残した方が税金は大幅に安くなります。
また賃貸物件の場合、「相続時精算課税」制度を利用することで、さらに相続税を安く抑えることができるのです。
要は収益が上がる前の評価の低い段階で、相続物件を相続することで、相続税が非常に安くなるという仕組みです。
こういったメリットから、家族を持つ人にも賃貸経営はおすすめなのです。
賃貸経営のデメリット
当然ながら賃貸経営はメリットだけではありません。
安く買い、入居者を集め、高く売ることが出来なければ、不動産投資として大きな利益を得ることはできません。
Kくんいわく、安く購入することや人を集めることは誰でもできるが、高く売ることが難しいそうです。
そのため賃貸経営を始める際には、値下がりしにくい物件とは何かを勉強するところから始めるべきと語っていました。
賃貸経営なのに高く売る？
私もKくんから話を聞くまでは知らなかったのですが、賃貸経営で大きく利益を出すなら、高く売ることが重要だそうです。
ちまちま収入を得ているだけでは、いつまでも初期コストを回収することができないということでした。
つまり賃貸収入とは以下のような式で成り立っているというわけです。
賃貸経営の収支＝家賃総収入＋売却価格－購入価格
極論を言えば、安く買って高く売ることができれば、賃貸収入なんてどうでもいいそうです（笑）
賃貸経営を成功させるための3つのポイント
では実際に賃貸経営を成功させるためにはどうすればいいのか、ここからは3つのポイントに絞って解説を進めていきます。
1 物件は妥協せずに選び続けるべし！
賃貸経営の成功のカギを握るのは、何といおうと物件そのものの魅力です。
魅力のない物件は入居者が集まらず、価値も下がりやすく、安く買えたとしても収益を上げることができません。
安くて魅力的な物件をいかに探し続けることができるかがカギだと言っていました。
賃貸経営はあくまで収入を増やすための手段なので、良い物件がなければ無理して購入する必要はないのです。
2 経営者側の味方に立たない不動産会社は使わない！
Kくんは100％経営者の味方になってくれる不動産会社しか使わないと言っていました。
少なくとも自分には100％味方であると感じなければ、他社へ乗り換えるそうです。
入居者を集めるためといって、貸主に不利な提案ばかりしてくる不動産会社は、結局自社の利益しか考えないから切った方がいいとのことでした。
3 管理会社とは長く付き合うべし！
管理会社はなるべく長く付き合って、一括で管理してもらうことをおすすめしていました。
色んな会社に管理を任せると連絡を取るのが面倒になるそうです(笑)
また付き合いが長ければ色々と融通が効くそうなので、なるべく1つの保証会社にまとめた方がいいのです。
賃貸経営を始める前にやっておくべきこと
では実際に賃貸経営を始める前にやっておくべきことは何なのでしょうか。
ここからは4つのポイントの絞って解説していきます。
①目標の数字と期間を決めておくこと
どれくらいの利益をいつまでに上げるのか、投資をするうえで目標の数字と期間を決めておくことは絶対に必要です。
特に賃貸経営の場合、不動産を売却するタイミングの見極めに失敗すると、ジリ貧で赤字ゾーンへと突入してしまいます。
そのため賃貸経営の勉強を進めながら、現実的に達成できる目標を立てておくことが重要だそうです。
またどのエリアで、どれくらいの規模で運営していくか決めておくと、不動産会社に相談するときもスムーズに話が進みます。
②購入費用の調達方法を考えておくこと
スペックの高い物件は、あなただけでなく他の人も狙いをつけているので、一刻も早く購入しなければなりません。
そのため購入費用の調達方法は、あらかじめ考えておく必要があります。
よほどの貯蓄がない限り、自己資金とローンを合わせてお金を用意することになるので、銀行から融資を受けるための勉強は済ませておきましょう。
③税務署に開業届を出すこと
賃貸経営はれっきとしたビジネスなので、新規で事業を始めるなら税務署に開業届を提出する必要があります。
届出書は国税庁のホームページからダウンロードできるので、早めに書き上げておきましょう。
④入居者の募集方法を決めておくこと
入居者をどうやって募集するかは不動産会社と相談しながら決めることになりますが、もちろん自分で勉強しておくことが大切です。
ネットを使うのか、店頭での紹介に絞るのか、費用とメリットを考えながら方向性を決めていきましょう。
空室率が高ければ利益を出すことは非常に難しくなるので、入居者募集はシビアに戦略を立てていきましょう。
賃貸経営に必要な費用をチェックしておく
賃貸経営を始めるためには以下の費用が必要となります。
- 物件購入に必要な費用
- 物件を維持するための費用
- 税金
単に物件を購入する際の費用だけでなく、仲介手数料やその他諸々の費用が必要となるので、賃貸経営を始める前にしっかりと計算しておきましょう。
物件購入に必要な費用
- 購入費
- 不動産会社への仲介手数料
- 司法書士への報酬
- 銀行への利息
物件を購入する際には上記の費用が必ず発生します。
不動産会社への仲介手数料は物件価格の5％以上かかかるので、手数料を計算して物件を決めなければ大損することになります。
また銀行から融資を受ける場合、最初に手数料が必要となるので忘れずに用意しておきましょう。
不動産を購入する際にかかる費用はこちらの記事でも解説しているので、ぜひ参考にしてください。
物件を維持するための費用
- 毎月のローン返済
- 建物の修繕費
- 管理会社への手数料
賃貸物件を維持するには、上記の名目でお金が必要になります。
毎月のローン返済は誰でも計算できますが、建物の修繕費がどれくらいかかるかは、建物の状態によって大きく変わるので、なかなか前もって計算することはできません。
そのため毎月積み立てておき、もしもの時に備えなくてはいけません。
またある程度経験がなければ、どれくらい積立金を立てればいいのかも分からないので、不動産会社にどんどん相談するようにしましょう。
建物の修繕費が足りなくなれば、住人が離れていき、新しい入居者も決まらずに、どんどん収益を減らすことになります。
税金
賃貸経営では3つのタイミングで税金が発生することになります。
まずは物件を購入するとき、次に賃貸収入を得るとき、そして物件を売却するときです。
税金は何も対策をせずに支払っていると、大きな損害を生むことになり、利益のほとんどを失うことになりかねません。
賃貸経営は少しの利益をコツコツ積み上げることが大切なので、節税できるところは対策を練っておきましょう。
不動産を売却するときに発生する税金については、こちらの記事でまとめているのでぜひ参考にしてください。
賃貸経営にありがちな失敗5箇条
最後に友人から聞いた賃貸経営でありがちな失敗5箇条を紹介します。
賃貸経営は最初の投資額も大きいので、失敗してしまうと経済的にも精神的にもダメージが大きいです。
そのため賃貸経営を始める際には、大きな最高を目指すよりも、失敗しないことに集中すべきだそうです。
賃貸経営に興味がある方は、当てはまらないように注意してくださいね！
1、入居者は簡単に集まると思っている
募集をかけたら入居者が簡単に集まると思っている方は要注意です。
賃貸物件は応募のピーク時が決まっており、春先過ぎれば入居者を見つけることはかなり難しくなります。
1カ月空き部屋が出るだけで、実質的に数万円の損害を生むことになるので、家賃収入はかなりシビアに考えておいた方がいいでしょう。
また入居者の多くは更新時に去ってしまうことも忘れないようにしましょう。
2、収入の見通しが甘い
最初に設定した家賃のまま、収支の計算を行う人もいますが、当然時間が経てば家賃も下がっていきます。
また修繕コストも上がってくるので、入居者が減らなくても年月が経てば利益は減っていってしまうのです。
そのため家賃収入とコストのバランスを取るのが難しそうになったタイミングで、売却することが大切なのです。
あくまで賃貸経営の肝となるのは、トータルで利益を出せるかどうかなのです。
3、自己資金なしで投資を始める
自己資金なしで購入資金のほとんどをローンで賄おうとした場合、利益を出せる可能性はほぼ皆無です。
常に住宅ローンが売却価格を上回る状態（オーバーローン）が続き、売却できるずにずるずると損失を生むようになるでしょう。
オーバーローンで家を売却できる？返済が苦しくなったら任意売却を検討しよう
最近では自己資金ゼロで不動産投資は始められる！と宣伝している広告もありますが、騙されないようにしましょう。
4、経年劣化で上昇する維持費を想定していない
賃貸物件は年月が経てば経つほど、修繕費が倍々のスピードで上がっていきます。
エアコン、給湯器、水漏れなどの日常的な機能だけでなく、外壁や内装なども修繕しなければ、どんどんボロボロになっていきます。
またエレベーター付きの物件であれば、買い替えに千万円単位でお金がかかってしまうので、それまでの収益がすべて吹っ飛ぶリスクもあります。
物件を購入するときには、いつまで修繕費用を抑えて持つか、という視点で見ることも大切です。
5、管理会社の仕事を甘く見ている
賃貸経営に詳しくないのであれば、管理会社にはしっかりお金を掛けるようにしましょう。
管理会社であれば物件のメンテナンス状況をいち早く察知し、住民同士のトラブルもプロが解決してくれます。
いきなり初心者がオーナーと管理人を務めようとすると、ノイローゼになる可能性が高いので、始めのころは管理はプロに丸投げするぐらいの気持ちでいいでしょう。
現状維持バイアスを乗り越える勇気が大切
この記事では賃貸経営の難しさを中心に伝えてきましたが、友人曰くこれらのリスクを踏まえて挑戦する意思が最も重要だそうです。
人間はどれだけ利益を生む可能性があることでも、未知のリスクが待ち構えるものには手を出せないものです。
そのため友人は賃貸経営を始める前にあらゆるリスクを想定し、最悪のケースを想定することで、現状維持バイアスを乗り越えました。
仕事以外の安定した収入を作りたいと考えている方は、ぜひ現状維持バイアスを乗り越えて、賃貸経営にチャレンジしてみてくださいね！