不動産の売却は人生でそう何度も経験することではありません。
そのためどのような流れで不動産を売ればいいのか、分からない人がほとんどです。
そこでこのページでは、不動産を売却するまでの大まかな流れを解説していきます。
いきなり不動産会社へ依頼するのではなく、売却までの流れを把握して、スムーズに損することなく動けるようにしましょう。
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目次
不動産を売却するまでの大まかな流れ
図
不動産を売却するまでの大まかな流れは上記のフローの通りです。
不動産会社と媒介契約を結ぶまでに1～2週間、そこから売買契約を結ぶまでに1～3カ月、そして不動産を引き渡すまで更に1～3カ月程度かかります。
一般的に行動を始めてから、3カ月～6カ月程度かかるものだと頭に入れておきましょう。
取引する金額も大きくなるので、手続きにも時間がかかってしまうのです。
早急に不動産を売却する必要がある方は、早めに行動に移すことをおすすめします。
ここからは不動産を売却するまでのフローを、もう少し詳しく解説していきます。
売却価格の相場を調べる
不動産を売却する前に、売却価格の相場を調べておきましょう。
あらかじめ相場を知っておくことで、悪徳な不動産会社に騙されることはなくなります。また今後の交渉も有利になるので、必ず相場は調べなければなりません。
不動産の価格は、建築物であれば築年数や外観・内装が大きく影響します。また立地条件や周囲の環境も価格相場に大きく関わってきます。
しかし相場を調べるといっても、ある程度専門の知識を持っていなければ正確に見積もることはできません。
そのため査定サイトを利用して、簡単なシミュレーションを行うことをおすすめします。
築年数や立地条件を入力することで、簡単に不動産の評価額を調べることができます。
ただし時期によって価格の相場は異なるため、急ぎでない方は相場が有利になる時期を待っておくのもいいでしょう。
不動産会社を探す
大体の相場を把握したあとは、不動産会社を探してみましょう。
不動産会社を探す際には、一括査定サイトを利用すると便利です。
複数の不動産会社から一気に見積もりを貰えるので、高く評価してくれる不動産会社を見つけることができます。
日本では住友不動産や野村不動産が大手として有名ですが、地域密着型の不動産会社の方が高く売れることもあります。
査定価格だけでなく、取引のスピードや信頼性など様々な角度から選ぶことが大切です。
最低でも3社以上の不動産から比較して、あなたに適した業者を選びましょう。
正式な査定を依頼する
不動産会社を決めたあとは正式な査定を依頼しましょう。
遠隔地など特別な理由がない限り、訪問査定を依頼して正確に見積もってもらうことをおすすめします。
正式な査定では、事前の簡易査定とは評価額が異なる可能性もあります。
基本的に簡易査定よりも評価額は低くなることが多いので、過度に期待しないようにしましょう。
ただし、あまりにも査定額が低い場合には、調査内容をしっかりヒアリングすることが大切です。
不動産の査定は現地調査だけでなく、法務局や区役所調査、そして市場調査など様々な観点から行っています。
そのためプロにしか分からない問題点もたくさんあるのです。
理由を聞いて納得できないのであれば、他の不動産会社へ見積もり査定を依頼してもいいでしょう。
ただし訪問査定を依頼すると手数料がかかることもあります。他社へ査定を依頼する際には、手数料などあらかじめ調べておきましょう。
媒介契約を結ぶ
査定額に納得したあとは、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶことで、あなたの代わりに不動産会社が買主を探してくるようになります。
物件によって時間はかかりますが、早ければ2週間程度で買主が見つかることもあります。急いでいる方は契約時に不動産会社へと相談しておきましょう。
また媒介契約には3つの種類があり、それぞれ契約内容が異なります。
あなたの要望に適した媒介契約を結ぶようにしましょう。
【専属専任媒介契約】
専属専任媒介契約では、依頼した宅建業者（不動産会社）以外と契約することはできません。また依頼した不動産会社が紹介する買主以外と売買契約を結ぶこともできません。
その代わり依頼した宅建業者は指定流通機構（レインズ）へ5営業日居合に登録し、速やかに買主を探します。
また1週間に1度以上、販売状況を依頼主へと報告します。
とにかく急いで不動産を売りたいのであれば、専属専任媒介契約がおすすめです。
【専任媒介契約】
専任媒介契約でも同様に、依頼した不動産会社以外と契約することはできなくなります。
しかし依頼先から紹介された相手でなくても、自分で見つけた相手であれば取引可能です。
また専任媒介契約では、7営業日以内にレインズへと登録し、2週間に1度以上販売状況を依頼主へ報告します。
不動産会社以外で買主に心当たりがある方におすすめの媒介契約です。
【一般媒介契約】
依頼先だけでなく複数の不動産会社へ依頼することができます。
ただし他の不動産会社へ依頼した際に、依頼先の名称と所在地を他の依頼先へ通知しなければならない明示型と、通知義務のない非明示型の2種類があります。
非明示型の場合、依頼先からの信頼を得にくいので、なかなかスムーズに取引が進まない可能性もあります。
また一般媒介契約の場合、レインズへの登録義務と報告義務は、不動産会社に課せられていません。
購入希望者と交渉
媒介契約を結び、不動産会社が購入希望者を見つけたら交渉スタートです。
交渉といっても不動産会社が仲介するのでご安心ください。
またあらかじめ購入者に対しての希望も不動産会社へ伝えておけるので、交渉が長期化することはありません。
売却価格・引き渡し時期・契約金（頭金）の金額など、要望がある方はあらかじめ提示しておきましょう。
物件情報を開示する
購入希望者が購入することを決めたあとは、物件情報を開示しなければなりません。
たとえば物件に重大な傷（瑕疵）などあった場合、あらかじめ伝えておかなければ罪に問われる可能性もあるのでご注意ください。
スムーズに取引できるように、正確な物件情報を伝えるようにしましょう。
また不動産会社は重要事項説明の義務があるので、依頼主のために物件情報を隠すこともありません。
調査内容などすべて開示するので、場合によっては売却価格が下がることもあります。
売買契約を結ぶ
買主が物件情報に納得すれば、売買契約を結びましょう。
契約内容を確認し、再度現地調査を行って、物件情報に誤りがないか確認をします。
給排水管や近隣調査など細かくチェックされるので、きちんと整備しておきましょう。
また契約時には登記済証や印鑑証明書など必要書類も多いので、忘れないようにしてください。
売買契約を結ぶ際には、契約金（頭金）を受け取ることができます。一般的に売却額の10％～20％程度支払われるのが相場です。
引き渡し準備スタート
売買契約を結んだあとは、引き渡し日までに引っ越しの準備を進めましょう。
ハウスクリーニングや、場合によっては建物の解体も必要なので、早めに済ませておきましょう。
その他、家財や備品などの受け渡しの有無も、事前に買主と確認しておきましょう。
不動産を引き渡す
引き渡し準備が済んだあとは、不動産を買主へ引き渡します。
引き渡し時には買主と売主が立ち会って、物件状況の確認を再度行います。
契約時に作った物件状況報告書や設備表をもとに、変わった点がないか細かくチェックしていきます。
また不動産の境界なども確認し、登記変更に必要書類も渡します。
最終確認で大きな問題が見つかれば、引き渡し日が伸びたり、契約自体破棄になることもあるので、入念に準備しておきましょう。
めでたく不動産の引き渡しが終われば、残りの代金が買主から支払われます。
一般的に銀行振込が多く、金額によっては支払いに時間がかかることもあります。
最後に不動産会社や行政書士への代金も支払えば手続きは完了です。
確定申告を忘れずに
不動産を売却したあとは、確定申告を忘れないようにしましょう。
確定申告は不動産を売却した翌年に手続きが必要です。
譲渡所得税など発生する可能性があるので、売却する前に税金なども確認しておきましょう。
ということで、ここまでは不動産を売却するまでの大まかな流れを解説しました。
最後に不動産を売却する際に、まず考えておいて欲しいことをご紹介します。
まずは不動産を売却する理由を考えよう
不動産を売却する前に、「なぜ不動産を売ろうとしているのか」理由を考えることが大切です。
「家族が増えたから今の家では手狭になった」
「子どもが自立して妻と自分では家が不要になった」
「経済的に苦しいから不動産を処分したい」
このようにライフスタイル・家族構成・経済状況など、不動産を売却する理由はさまざまです。
そして理由によって売却に最適な時期や方法も異なります。
経済的に苦しいのであれば、なるべく早く売却できる不動産会社がおすすめです。
しかし早急に売らなくてもいいのであれば、優良な条件で売れる時期まで待って、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
不動産は大きな価値を持った財産です。手放す際にはきちんと理由を考えて、あなたに適した最適な売り方を見つけてください。