不動産を売却したいけれど、どうやって査定額が計算されるのか気になっている方はいませんか？
確かに不動産の査定は複雑そうに見えるので、どうやって売却額が決まっているのか、外からは分かりづらいものです。
しかし計算方法を知っておいた方が、査定の内容を説明された際にも納得しやすいので、知っておくことをおすすめします。
このページでは不動産査定の計算方法を、初心者の方にも分かりやすく解説しています。
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目次
不動産査定に使われる計算方法は3つ
- 取引事例比較法
- 原価法
- 収益還元法
不動産を査定する際には、上記3つの計算方法が用いられます。
不動産の種類によって、一つの計算方法を用いることもあれば、3つの計算方法が必要になることもあります。
ここからはそれぞれの計算方法について、さらに詳しく解説していきます。
取引事例比較法
取引事例比較法とは、過去・現在取引されている類似した不動産の価格を基に、対象となる不動産への評価を加えて査定額を算出する計算方法です。
不動産会社であればデータベースから簡単に調べることができるので、最も多く利用されている計算方法でもあります。
ネットでの簡易査定では、ほぼ取引事例比較法によって査定額が計算されていると考えていいでしょう。
しかし不動産はいくら種類が似ていたとしても、この世に同じものは2つとありません。
訪問査定を行ってみると、査定額が違ったというケースもあるので、あくまで目安を調べるための計算方法と覚えておきましょう。
取引事例比較法の計算式を簡単にまとめると以下のようになります。
類似した物件の評価額×評価点=査定価格
原価法
原価法とは対象となる不動産を新築した場合の原価を考え、そこから現在の不動産の状態を加味して査定額を決める計算方法です。
経年劣化のある不動産を査定する際や、比較が難しい一戸建ての家を査定する際に使われることが多いです。
原価法の計算式を簡単にまとめると以下のようになります。
新築した場合の原価×評価点=査定価格
収益還元法
収益還元法とは賃料など収益が発生する不動産で用いられ、今後発生するであろう収益を基に査定額を算出する計算方法です。
マンションやビルを売却する際には、収益還元法が用いられ、部屋ごとの賃貸料などが大きく査定額に影響します。
収益還元法の計算式を簡単にまとめると以下のようになります。
収益（純収益÷還元利回り）×評価点=査定価格
※還元利回りとは将来の収益がどの程度安定しているか評価したもので、類似した不動産などを参考に査定の際に計算されます。
それでは実際に不動産を査定するのは、これらの計算方法がどのように使われているのでしょうか。
ここからは不動産の種類ごとに、査定の計算方法を解説していきます。
不動産のタイプ別計算方法
マンションを査定する場合
居住用の分譲マンションを売却する場合、取引事例比較法が用いられることが多いです。
大型マンションであれば、同じマンションで売りに出されている部屋を参考に、階数や間取り、日当たりなどを加味して計算していきます。
同じマンションに売却中の部屋がなくても、過去の取引データや、類似物件の売り出し価格を参考に査定額を決定します。
ただし賃貸マンションを一棟丸ごと売却する際には、収益還元法が用いられることになります。
現在の空室状況や維持費などを計算し、今後発生する収益を計算して査定額を決定します。
査定額を上げるためには、入居者を増やしたり、リフォームをして還元利回りを上げるといった対策が必要となります。
家（一戸建て）を査定する場合
家（一戸建て）を査定する際には、原価法が用いられることが多いです。
家は入居者の利用状況や近隣住宅の状態によって査定額は大きく異なるので、取引事例比較法はあまり有効ではありません。
建物の原価を調べる際には、建築物の構造によって1㎡当たりの価格が以下のように目安が定められています。
| 建物の構造 | 費用 |
|---|---|
| 鉄筋コンクリート | 20万円/㎡ |
| 重量鉄骨 | 18万円/㎡ |
| 木造 | 15万円/㎡ |
| 軽量鉄骨 | 15万円/㎡ |
更にそこから耐用年数の残価率が計算され、原価が算出されます。
耐用年数も建物の種類によって基準が設けられており、耐用年数を超えた不動産は建物としての価値はなくなってしまいます。
| 建物の構造 | 耐用年数 |
|---|---|
| 鉄筋コンクリート | 47年 |
| 重量鉄骨 | 34年 |
| 木造 | 22年 |
また土地も一緒に売却する際には、土地と建物を別に査定して、合計額である積算価格を計算します。
土地を査定する場合
土地の査定額を計算する際には、国土交通省の公示価格などを参考にして価格を設定します。
公示価格は国土交通省が運営する土地総合情報ライブラリーから調べることができ、個人でも大体の時価を調べることができます。
また公示価格以外にも、国税庁が定める路線価を基に査定額を計算することもできます。
路線価とは道路に面する土地の評価額が定められたもので、毎年7月に国税庁から発表されています。
路線価は公示地価の8割程度の価格となっているので、計算する際には0.8で割って割引き前の状態に戻す必要があります。
売却価格の手取りを計算するには？
査定額だけでなく売却した際の手取りを知りたいという方は、売却価格から諸費用を引いて計算する必要があります。
不動産を売却する際には一般的に以下のような諸費用が発生します。
- 仲介手数料
- 印紙代
- 司法書士への報酬
- ハウスクリーニング費用など
不動産の査定・売却に必要となる諸費用はこちらの記事で詳しく解説しているのでぜひ参考にしてください。
⇒不動産の査定・売却にかかる費用は？手数料はいくら必要？
所得税や住民税も取られるのでご注意を！
不動産を売却して利益が出た際には、所得税や住民税も支払わなければなりません。
また不動産を売却した年には、忘れずに確定申告を済ませるようにしましょう。
国への申告を忘れていると、過小申告税や無申告加算税が徴収されてしまうのでご注意ください。
所得税や住民税は収入があった翌年から徴収されるので、忘れずにお金を残しておきましょう。
売却目的以外なら不動産鑑定士に依頼しよう
不動産を売却目的以外で査定を依頼するのであれば、不動産鑑定士に依頼をしましょう。
不動産会社は査定だけでなく仲介契約を結ぶことが出来なければ、利益を得ることができません。
そのため売却目的以外での査定は断られるケースが多いのです。
固定資産税の計算や裁判資料として査定書が欲しいときなどは、不動産鑑定士に依頼をして査定をしてもらいましょう。
不動産鑑定士に査定を依頼した場合、不動産の規模によって10万円～50万円の費用がかかることになります。
このページで紹介した査定方法以外にも、税務局や書類も詳しく調べて査定を進めていくので、ある程度の料金はかかってしまうのです。
個人で査定を行うことは可能？
個人であっても売り出し中の不動産価格は簡単に調べることができるので、事例比較法を使って不動産を査定することは可能です。
ただし不動産売買サイトに掲載されている価格には、不動産会社の仲介手数料なども組み込まれているので、実際の査定額はもっと低くなります。
ただし条件が似ている不動産といっても、全く同じというわけではないので、どうしても実際の査定額とはずれが生じてしまいます。
またプロの方が保有している情報は多いので、同じ事例比較法で計算をしても正確に査定することができます。
正確な査定額を知りたいのであれば、やはりプロの不動産会社に査定を依頼するのが一番です。
計算が面倒なら不動産一括査定サイトがおすすめ
自分で計算するのが面倒、でも正確な査定額を知りたいという方は、不動産一括査定サイトがおすすめです。
不動産一括査定サイトであれば、複数の不動産会社へ簡単に査定を依頼でき、より正確に相場を調べることができます。
無料で査定を依頼することができるので、売却を検討したいから相場を知りたいという方もぜひご活用ください。