親名義の家を売る際には、原則的に名義変更が必要です。
そのため親が所有しているからといって、名義人の同意がなければ勝手に家を売ることはできないのです。
しかし親が亡くなって家を相続する際には、相続人の同意を得ることができれば、名義変更を指定を売ることができます。
今回は相続・生前贈与・その他のケースで、親名義の家を売る方法を解説していきます。
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目次
親が亡くなって家を相続した場合
親が亡くなって家を相続した場合、相続人が法務局で登記変更して家を売却することができます。
しかし相続人が複数いる場合、全員の同意がなければ名義変更をすることはできません。
売却金額の分配方法など、事前に話し合って同意を得るようにしましょう。
名義変更したあとは、通常の不動産売買と同様に手続きを進めることができます。
相続した家は3年以内に売った方がお得になる
親から相続した家は、相続してから3年以内に売った方がお得になります。
相続してから3年以内に売却した場合、相続税の一部を不動産取得費として加算することができ、譲渡所得税を軽減することができるからです。
家を売って利益が出た場合、譲渡所得税や住民税が発生しますが、家を取得する際にかかった費用があれば、税額は減額されるようになっています。
しかし相続税と二重徴収になるのを避けるため、相続してから３年以内であれば、相続税を取得費として加算することができるのです。
そのため親から家を相続した際には、3年以内に売却するようにしましょう。
譲渡所得税や住民税の計算方法はこちらの記事で解説しています。
親名義の家を生前贈与する場合
親から生前贈与によって家を貰う場合でも、事前に親名義から子供の名義へと移しておく必要があります。
そして年間110万円以上の贈与があった場合、贈与税が発生するのでご注意ください。
また親が家を売ったお金を子供に贈与する場合にも、当然ながら贈与税が発生することになります。
ただし親の年齢が60歳を超えており、成人した子供へ家を贈与する場合、「相続時精算課税制度」を利用することで税を減額することができます。
国としてもなるべく若い世代に財産を回して経済を活性化させたいので、税金でも優遇を得られるようになっています。
相続することになっている親名義の家があるという方は、生前贈与も検討してみることをおすすめします。
贈与税の税率一覧表
贈与税は祖父母や父母が成人した子（孫）に贈与する「特別贈与財産」と、それ以外の個人間で行われる「一般贈与財産」の2種類あります。
親から家を受け取る場合、特別贈与財産が適用されることになり、一般税率と比べて幾らかの優遇を受けることができます。
また年間110万円以下であれば贈与税はかからないので、家を現金化してもらい、毎年110万円以下で贈与してもらうのも一つの手段です。
親の代わりに家を売る場合
親から頼まれて代わりに家を売ってあげる場合、内覧の立ち合いや、購入希望者との話し合いは代わりに行うことができます。
しかし契約書を交わす際には、必ず本人が同席するか、委任状が必要となるので用意しておきましょう。
また不動産会社への査定依頼は、名義人だけでなく代理の人手も依頼することができます。
親から家を売りたいと相談を受けている方は、一度不動産一括査定サイトを利用して、不動産会社に相談してみることをおすすめします。
名義人が判断能力を失っている場合
認知症や事故などで、名義人が判断能力を失ってしまった場合、成年後見人が申し立てれば代わりに家を売ることができます。
4親等内であれば成年後見人として申し立てできるので、家族と相談して家を売るかどうか決めるようにしましょう。
ただし成年後見人制度であれば、相続人全員の許可は必要ないので、一人の判断で名義変更することも可能です。
勝手に家を売られるのを避けたい方は、あらかじめ信頼できる代表者に名義を変更しておきましょう。
名義変更に必要な書類
親の名義から自分の名義に移す際には、下記の書類が必要となります。
- 名義人の実印
- 名義人の印鑑証明
- 名義人の身分証明書
- 名義人の住民票
- 本人の身分証明書
- 本人の実印
- 本人の住民票
- 本人の住民票
また親のものだからといって、勝手に実印を持ち出し印鑑証明や住民票を発行した場合、罪に問われてしまうのでご注意ください。
相続した家は早く売る方が吉？
現在の日本では高齢化社会が進んでおり、これらか子供の世代に相続される家もどんどん増えていきます。
しかし家を購入する若い世代の数は減っているので、これからは中古住宅が売れにくくなる時代が来ると言われています。
東京オリンピックが決まったことで、特需的に不動産の価値が上がっているうちに、親から相続する家は売っておいた方がいいでしょう。
空き家で放置すると家は傷みやすい
誰も住む人がいないからと、相続した家を空き家のまま放置していると、家の老朽化はどんどん進んでいくことになります。
人が住んでいない家はネズミや害虫が住み着きやすく、家の中を荒らしてしまうからです。
そのため親から家を相続したなら、放置するのではなく早めに処分することをおすすめします。
一日でも早く家を売りたいという方は、こちらの記事で家を早く売るコツを紹介しているのでぜひ参考にしてください。