あなたは初めて家を売るということで、過度に心配性になっていませんか？
確かに初めての不動産売却は、分からないことも多く不安になってしまうものです。
しかし抑えておくポイントさえ知っておけば、トラブルに巻き込まれることや、失敗することはないのでご安心ください。
ということで、今回はこれから初めて家を売る人向けに、家を売るときに気をつけるべきポイントを紹介していきます。
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目次
1、査定額が低くても慌てないようにしよう！
不動産会社に家を査定してもらった場合、多くの人が想定していたよりも低い金額が提示され、気が沈んでしまうことが多いです。
特に一戸建ての場合、立地や物件によって経年劣化による価値の減少が激しいので、ショックを受けるかもしれません。
そのためあらかじめ相場を調べておき、ある程度査定額の想定をしていくことが大切です。
家の売却相場を調べる方法はこちらの記事で解説しています。
また依頼した不動産会社の販売力が足りずに、弱気の価格で査定されることも有るので要注意です。
家を査定してもらう際には、1社だけでなく必ず複数の不動産会社に査定してもらうようにしましょう。
おすすめの査定サイトはこちらのページでまとめているので、ぜひ参考にしてください。
2、売却した金額がすべて手元に残るわけではない
売却価格を設定する際には、売れた金額のすべてが手元に残るわけではないことも考えておきましょう。
不動産会社に支払う仲介手数料や、印紙代、場合によっては別途住民税や所得税が発生することもあるのです。
そのため家を売る際にかかる費用も考えて、売却価格を考えなくてはいけません。
不動産を売却した際にかかる費用や税金は、こちらの記事でまとめているのでぜひ参考にしてみてください。
家を売ったお金を新居の購入費に充てようと考えている方は、特に注意してくださいね。
3、家の売買では大抵価格交渉が行われる
一般的に設定した売却価格でそのまま売れるということは稀です。
基本的に家の売買では、売り手と買い手で価格交渉が行われると考えておきましょう。
買い手にとっても家を買うというのは人生最大の決断です。
そのため少しでも値下げてしてもらおうと、色々と提案をしてきます。
たとえば水回りの老朽化が激しいから、リフォーム代を負担する形で値引きして欲しいなど、さまざまです。
価格交渉をすべて拒否していると、買い手を逃してしまう恐れもあるので、納得した理由なら応じる覚悟が必要です。
値下げ交渉があったとしても、買い手が見つかった時点でラッキーと思っておきましょう。
4、査定額のまま必ず売れるわけではない
不動産会社に査定をしてもらっても、その金額で必ず売れるわけではありません。
不動産会社が提示する査定額は、売り出しはじめて3カ月以内で売れるであろう目安の金額です。
しかし販売力の弱い不動産会社では、正しく査定額を見積もったとしても売れ残ってしまい、値下げせざるを得ない状況に追い込まれることもあるのです。
そのため不動産会社を選ぶ際には、査定額の高い会社だけでなく、販売力の強い会社を選ぶことも大切です。
5、住宅ローンが残っていると売れない場合もある
売る予定の家の住宅ローンが残っている場合、売却できない可能性もあります。
住宅ローンが残っていると、家にかけられた抵当権も残っていることになります。
抵当権が残っている限り、返済が滞れば家は取り押さえられてしまうので、リスクが高く手買い手はつかないからです。
しかし売却金額で残りの住宅ローンを返済できる場合、銀行が早期返済を認めれば、売却と同時に抵当権を抹消することができます。
この場合であれば、買い手側のリスクはなくなるので、家を売ることは可能です。
ただし売却金額を支払っても住宅ローンが残ってしまう場合、買い替えローンなどを利用できなければ、家を売ることは難しくなります。
住宅ローンがある状態で家を売る方法は、当サイト内にあるこちらの記事で詳しくまとめています。
⇒銀行からのローンが残っていても不動産は売却できる！手続きの流れと注意点！
6、法律上売れない家になっていることもある
建ててから数十年経っている家は、法律が変わったことにより、新しい家を建てられない状況になっているかもしれません。
たとえば現状の法律では、一定以上の接道面積がなければ（原則的に）新しく家を建てることができません。
そのため今建っている家に住み続けるしかなく、全く買い手が付かない状況に追い込まれるかもしれません。
そうなるとなかなか買い手を見つけることは難しいでしょう。
そのためまずは不動産会社に相談をして、売れるかどうか訊いてみるといいでしょう。
7、登記内容と現況が異なる場合もある
隣家との境界性や土地の形状など、登記内容を確かめてみると現況とは異なる可能性があります。
特に親から受け継いできた土地や家に住んでいる方は、長年の慣習などで土地の境界があやふやになっていることも多く、法律上は他人の敷地の一部を使っていたということも珍しくありません。
そのため家を売る前に、法務局で登記情報を確認して、現在の認識と間違いはないか確認しておきましょう。
また境界線や土地の形状に問題があった際には、隣家の人たちと話し合い、改めての境界確定をすることも必要となります。
8、不動産会社の囲い込みに注意しよう！
不動産会社の中には「囲い込み」と呼ばれる、悪質な行為を働く会社もあります。
囲い込みとは他の不動産会社に仲介手数料を取られないようにするために、売り出し中の物件広告を自社内にとどめる行為です。
社内で売り手と買い手の仲介を行うことが出来れば、双方の仲介手数料を手に入れることができるので、不動産会社にとっては大きな利益です。
しかし別の不動産会社を通して買い手を見つけた場合、買い手の仲介手数料は入らないので損をすることになります。
このような理由から、他社には売り出し中の物件情報を流さないようにする会社もあるのです。
通常、顧客と媒介契約を結んだ不動産会社は、レインズと呼ばれる情報供給システムに、不動産情報を登録しなければなりません。
そうすることで、全国の不動産会社から買い手を集めることができるからです。
しかし囲い込みをする業者の中には、レインズに登録してもステータスを「交渉中」にして、他社が紹介できないようにすることもあります。
もし売り出しはじめてしばらく経っても、他社からの問い合わせがないときには、囲い込まれている可能性があるので、他社への乗り換えも検討しましょう。
9、買い手が住宅ローン審査に落ちると契約は白紙になります
売買契約を結ぶまで漕ぎつけたとしても、安心してはいけません。
買い手が住宅ローンの審査に落ちてしまえば、売買契約は白紙解除することができるからです。
これは法律的にも認められていることで、基本的に契約書の中に明記されています。
そのため社会的に信頼できない相手とは、売買契約を結ばないことも検討しておきましょう。
10、家を売却したあとも瑕疵担保責任がある
家を売却したあとでも、瑕疵担保責任があるので注意しましょう。
瑕疵担保責任とは売却後に欠陥や不備が見つかった場合、売主が賠償金を支払わなくてはならない責任のことです。
せっかく高く売れたのに、家を売ったあとに数十万円払わなければならないケースもあるのです。
そのため家を売る際には、不動産会社にしっかりと建物を検査してもらうことが重要です。
また瑕疵担保責任の保証サービスのある不動産会社であれば、万が一の時にも負担は軽くなるのでおすすめです。