あなたは今、不要になったマンションを売却すべきか、賃貸にすべきか悩んでいませんか？
確かにマンションを売るというのは、大きな財産を手放すことになるので、なかなか決意できるものではありません。
しかしとりあえず売るのが決まるまで賃貸を始めてみよう、という考えでマンションの賃貸経営に手を出すと、失敗してしまう可能性が高いので要注意です。
そこで今回はマンションを売りに出すべきか、賃貸にすべきか見極めるためのポイントを解説していきます。
まずは売却した場合と、賃貸に出した場合のメリット・デメリットから見てみましょう。
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目次
マンションを賃貸に出すメリット
- マンションを保持したままにできる
- うまくいけば毎月安定した収入が得られる
- オーバーローンを解消できる可能性もある
- 分譲マンションなら高い家賃で貸せる
- 住宅ローンの利息や固定資産税を経費として計上できる
マンションを保持したままにできる
マンションを賃貸に出す最大のメリットは、資産を保持したままにできる点です。
今後インフレが起きて、通貨の価値が下がっていった場合、不動産を保持しておいた方がお得になる可能性もあります。
売ってしまえばその時点で資産の価値は確定してしまいますが、賃貸に出しておけばもっと資産を増やせることもあるのです。
そのため将来的に地価が高くなりそうなマンションは、売却するよりも賃貸に出しておき、価値が上がるまで待っておいた方が得策です。
うまくいけば毎月安定した収入が得られる
賃貸に出した場合、うまく入居者を集めることができれば、毎月安定した収入を得ることができます。
住宅ローンを利用している方でも、金利自体が非常に低いので、十分利益を出せる見込みはあります。
オーバーローンを解消できる可能性もある
現時点ではマンションを売ったとしても、住宅ローンを完済できない（オーバーローン)状態でも、賃貸経営によって解決できる可能性もあります。
賃貸収入を住宅ローンの返済に充てることで、早期にローン残高を減らし、売りやすい状況を作ることができるのです。
基本的にオーバーローン状態ではマンションを売ることは難しくなるので、賃貸という選択肢も考えてみるといいでしょう。
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分譲マンションなら高い家賃で貸せる
分譲マンションの場合、賃貸マンションよりも高い家賃で貸すことが可能です。
隣家との壁も厚く、部屋の作りもしっかりしているので、賃貸物件よりも人気が高いからです。
住宅ローンの利息や固定資産税を経費として計上できる
マンションを賃貸に出した場合、住宅ローンの利息や固定資産税を経費として計上できます。
経費として計上した分は、所得から控除することができるので、税金を大幅に抑えることも可能になります。
マンションを賃貸に出すデメリット
- 空室が多いと赤字経営になる
- 売却価格が下がって利益が減る可能性がある
- 収益物件として査定されて売却価格が大きく下がる可能性がある
- 住人とのトラブルが発生しやすい
- 完済するまで住宅ローンを利用できない可能性がある
空室が多いと赤字経営になる
マンションを賃貸に出しても、空室が多ければ赤字経営になってしまいます。
立地や物件によっては、どれだけ宣伝をして入居者を集めることはできません。
また建物の修繕や管理を放置すれば、どんどん人は離れて行ってしまいます。
入居者を集めるためには、賃貸経営はサービス業であることを意識して、お金と労力を惜しまない覚悟が必要です。
売却価格が下がって利益が減る可能性がある
賃貸に出している間に、マンションの価値が大きく下がってしまった場合、すぐに売却したときと比べて利益が減る可能性もあります。
そのため賃貸経営では、売り時を見極める能力も重要となります。
常に周辺物件の相場をチェックして、賃貸経営を続けるべきか計算しておくようにしましょう。
収益物件として査定されて売却価格が大きく下がる可能性がある
一度でも賃貸経営を始めると、売却時には収益物件として査定されることになります。
収益物件の査定では、一般的に用いられる「取引事例比較法」ではなく、「収益還元法」によって査定が行われます。
そのため赤字経営が続いている場合や、今後収益の出る見込みが低いマンションは、売却価格が低く見積もられる可能性が高いので注意しましょう。
住人とのトラブルが発生しやすい
賃貸経営を始めると、必ず住人とのトラブルは発生すると考えていいでしょう。
水漏れや騒音問題など、入居者が増えれば増えるほど、住人とのトラブルは増えていきます。
対処が面倒な方は、管理会社にすべてを一任してもいいですが、費用はかさむことになります。
完済するまで住宅ローンを利用できない可能性がある
住宅ローンがまだ残っている場合、完済するまで新しい住宅ローンを利用できない可能性が高いです。
そのため賃貸経営をしている間、新しい家を購入できない可能性もあります。
住宅ローンの審査基準は銀行によって大きく異なるので、色々な銀行に相談するようにしましょう。
マンションを売却するメリット
- 価値の高い状態で売却できる
- 収入の計算がしやすい
- 固定資産税や維持費が不要
価値の高い状態で売却できる
基本的にマンションは築年数が経つほど、不動産としての価値は下がっていきます。
そのため一刻も早く売却した方が、高く売れる可能性が高いのです。
放置しておくとただ損するだけなので、不要になったマンションは売却するか賃貸にするか、早めに決めることが大切です。
収入の計算がしやすい
賃貸経営の場合、空き家になる可能性があるので、今後の収入を計算することは難しいです。
その点、売却してしまえば収入を早く確定できるので、今後の資産運用の計算もしやすくなります。
新居を購入するなど、まとまった資金を必要としているのであれば、売却した方が確実といえるでしょう。
固定資産税や維持費が不要
マンションを売ってしまえば、固定資産税や維持費は不要となります。
無駄な出費を抑えたいから不要なマンションを処分したいという方は、売却した方が手っ取り早いといえるでしょう。
マンションを売却するデメリット
- 資産を手放すことになる
資産を手放すことになる
当然ながらマンションを売却してしまえば、一つの資産を失うことになります。
代わりにお金を受け取ることができますが、今後インフレが続いた場合、マンションを持っておいた方が得する可能性もあります。
そのためマンションを売却する際には、現時点での相場だけでなく、過去の相場の動きを見て、将来を予測することも必要です。
賃貸にすべきか売却すべきか見極めるには？
では実際に賃貸にすべきか売却すべきか見極めるにはどうすればいいのでしょうか。
相場を調べて今後の収益を調べよう！
まずやらなければならないのが、周辺物件を参考にして、現時点～数年後までの売却価格の相場を調べることです。
マンションの場合、比較的正確に相場を調べることができるので、あらかた検討をつけておきましょう。
また周辺の賃貸に出されているマンションを見て、家賃の相場も調べておくようにしましょう。
今すぐマンションを売ればいくらになるのか。
賃貸経営を始めるなら、どれくらいの入居率で、どれくらいの期間続ければ、利益が出るのか入念に調べておきましょう。
不動産会社に「売却」と「賃貸」の査定をしてもらう
しかし素人が正確に不動産の相場を調べるのは簡単なことではありません。
そこで本格的に話を進めたい方は、不動産会社に査定をお願いするといいでしょう。
不動産会社の中には売却価格の査定だけでなく、賃貸に出した場合の収益を査定してくれる会社もあります。
もちろんどちらも無料で査定を依頼できるので、マンションの処分に迷った方は不動産会社に相談することをおすすめします。
また不動産会社に査定を依頼するなら、なるべく多くの会社に依頼をして、見比べることをおすすめします。
不動産一括査定サイトを利用すれば、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できるのでおすすめです。
おすすめの不動産一括査定サイトは、こちらの記事で詳しく紹介しているのでぜひ参考にしてください。
また賃貸経営を成功させるコツは、こちらの記事でも詳しく解説しているのでぜひご覧ください。
いずれ家に戻るなら定期借家契約がおすすめ！
転勤などで長期的にマンションから離れるけれど、いずれ戻ってきたいと考えている方には「定期借家契約」をおすすめします。
通常の賃貸契約であれば、入居者に強い権利が発生するため、入居者の同意がない限り、退去してもらうのは難しくなります。
そのためせっかく戻ってきても、すぐにはマンションに住むことはできないのです。
しかし「定期借家契約」であれば、あらかじめ契約期間を設定できるので、家に戻ってきたらすぐに住むことができます。
家に戻ってくる期間が決まっている方は、定期借家契約で家を貸すことをおすすめします。