不動産売却時に適用される優遇税制をまとめてみた

不動産とお金と電卓

不動産を売却する際には、優遇税制を活用することで、支払う税金を大幅に抑えることが可能です。

このページでは不動産の売却・購入時に適用される優遇税制について解説。

場合によっては数百万円得することもあるので、これから不動産の売却を考えている方は必ずおさえておきましょう。

まずは不動産売却時に発生する税金には、どのようなものがあるか解説していきます。

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不動産売却時にかかる税金とは?

不動産を売却したことで利益が生じた場合には、不動産譲渡所得税と住民税が発生します。

所得税と住民税の課税対象となる譲渡益は、以下の式で計算することができます。

売却価格-(購入費用+売却費用)-特別控除=譲渡益

さらに課税される所得税と住民税は、不動産を所有している期間によって、以下のように設定されています。

所得税 住民税
短期所有 約30% 9%
長期所有 約15% 5%

このように通常の不動産売却では、利益が出たとしても20%~39%も税金で取られてしまうことになります。

そのため優遇税制を活用して、少しでも節税していかなければならないのです。

不動産売却時に必要な税金については、こちらの記事でさらに詳しく解説しているのでぜひ参考にしてください。

不動産売却で発生する税金と節税のコツ

不動産売却時に適用される優遇税制とは?

ここからは不動産売却時に適用される優遇税制について解説していきます。

マイホームの売却なら3000万円特別控除

居住用の物件を売却する場合、3000万円の特別控除が認められています。

そのため譲渡益が3000万円未満であれば、マイホーム特別控除が適用され、所得税と住民税を支払う必要はありません。

マイホーム特別控除は以下の条件で適用されるようになっています。

  • 現在主として住んでいる物件を売却した
  • 住まなくなってから3年経過する年までに売却した
  • 家屋を取り壊した日から1年以内に売却した
  • 転勤などで単身赴任しており、配偶者は住んでいた家屋を売却した

基本的にマイホーム特別控除が適用される場合、所得税や住民税は発生しないと考えていいでしょう。

マイホーム軽減税率

マイホーム特別控除を超過して税金が発生する場合、超過した分には軽減税率が適用されます。

譲渡所得が6000万円以下の場合には10%、6000万円を超える場合には15%と600万円がプラスされます。

通常の所得税や住民税よりもかなり安くなるので、不動産を売却する際にはマイホーム特別控除を活用しましょう。

マイホーム買い替え特例

居住用として物件を買い替えする場合、売却時の譲渡益に対する課税を将来的に繰り延べることができます。

新しく購入した物件を売却するときまで繰り延べることができるので、売却時に譲渡益を出さなければ大きく得をすることになります。

マイホーム買い替え特例が認められるには、以下の条件を満たす必要があります。

  • 自分が住んでいる家屋・土地・借地権を売却すること
  • 住まなくなってから3年以内に売ること
  • 2年以内にマイホーム特別控除や軽減税率が適用されていないこと
  • 日本国内で買い替えしていること
  • 売却代金が1億円以内であること
  • 売却する物件に10年以上居住しており、所有期間も10年を超えていること
  • 建物の面積が50平方メートル以上で500平方メートル以下であること
  • 売却してから3年の間にマイホームを売却すること
  • 買い替え先のマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合、建築年数が25年以内であること
  • 親子や夫婦など近しい関係の人に対して売ったものではないこと

このようにマイホームの買い替え特例が認められるには、様々な条件を満たしておかなければなりません。

素人で判断するのは難しいので、不動産会社に適用されるか確認することをおすすめします。

1000万円以上の契約では印紙税の軽減措置

1000万円以上の不動産売買契約を結ぶ際には、印紙税の軽減措置があります。

契約金額ごとに軽減される印紙税は以下の通りです。

不動産の売買では大きな金額が動くので、金銭感覚がおかしくなることが多いですが、数千円でも節税できるのであればありがたいものです。

1000万円以上の売買契約を結ぶ際には、間違えずに印紙を購入するようにしましょう。

不動産購入時に適用される優遇税制とは?

ここからは不動産購入時に適用される優遇税制を簡単に説明していきます。

住宅ローン控除制度

住宅ローンを利用してマイホームを購入する場合、借入残高に応じて所得税が控除されます。

所得税から控除できない分は、住民税からも引かれるので大きく節税できます。

また新居だけでなく、中古物件やリフォームでも控除制度は適用されるので、近いうちに不動産の購入を考えている方は検討してみるといいでしょう。

すまい給付金制度

すまい給付金制度では、一定の所得水準以下の人が不動産を購入した際、都道府県民税の税額に応じて所定の金額が給付されます。

従来の住宅ローン減税では、収入が低い人ほど効果が小さくなってしまうため、すまい給付金制度が導入されました。

一戸建ての家だけでなく、マンション購入などでもすまい給付金制度は導入されるので、適用条件を満たす方は申請しておきましょう。

不動産を売却する前に税金を計算しておこう

今回紹介したように、不動産を売却する際には優遇税制があるので、活用しなければ数百万円損することもあります。

そのため不動産を売却する際には、事前にかかるであろう税金を計算し、活用できる優遇税制がないか探すようにしましょう。