不動産売却が上手くいかない時に！値下げの方法・タイミングを解説

不動産売却で重要なのが、物件の売り出し価格です。

これは、不動産会社が算出した査定額を基に、売り手の希望なども反映させながら決めていくものです。

普通以下の物件を高額で売り出しても買い手に見抜かれてしまいます。そのため、査定額をそのまま売り出し価格にするのがセオリーですが、中には強気に少し高めで売り出す方もいます。

売り出し価格のまま売却できれば問題ありませんが、買い手が付かないときには値下げをするのが効果的です。

期間をとるか利益をとるか難しいところですが、タイミングをしっかり見抜くことで最適な結果を得られます。今回はそのタイミングの見抜き方について解説していきましょう。

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不動産売却の流れを自分なりに考えておく

不動産売却は査定・媒介契約以降は不動産会社に任せきりになるケースが多いです。

そのため、販売活動の流れや値下げのタイミングも業者の提示するまま受け入れる方は多いです。

ただ、実はこのように業者任せにしておくのはおすすめできません。

なぜかというと、まず第一に不動産会社によってサービスの質は大きく異なるからです。はじめて売却する方からすると、どれもプロと感じるでしょうが、仲介先によって成功したり、失敗したりすることは良くあります。

第二に、更にレベルの高いパフォーマンスができる業者でも、こちらが希望・要望を告げなければ最低限の働きしかしてくれないということがあります。

販売活動でかかる広告費などは基本的に業者の自己負担となるので、相手からすれば最小のコストで成約するのが理想です。

こちらで紹介されているような一般的な流れを参考に、自分の中で希望の売却額・コストを整理しておくことにしましょう。

不動産会社を複数調べても、そこまで遜色ないと思うでしょう。

ただ、こちらが明確な基準を持っていれば、細かい差を見つけて選別することができます。

特に重要なのは、いつまでに不動産を売りたいかという目標期間の設定です。

これができていれば、販売活動が上手くいっているかいないか、値下げをどのタイミングですべきかの判断が簡単にできます。

具体的な都合などがない方は、相場である3ヶ月~半年を目標にすすめていきましょう！

具体的にイメージするとすれば、売り出しから3ヶ月~4ヶ月半の間で1回目、4ヶ月半から6ヶ月の間で2回目の値下げをするのが1つのパターンとなります。

下げる金額については、1度に1000万円も値下げする必要はありません。

500万~750万円くらいの間で6ヶ月間は金額を下げていくのが理想的でしょう。

値段の付け方としては、最初に不動産会社から査定額をもらった段階で、希望額(査定額+α)と売却できる最低価格を設定しておきます。

そして、まずは希望額で売り出し、売れなかったら相場額(査定額)まで下げ、それでもダメなら最低価格まで下げてしまうのが良いでしょう。

半年で不動産の売却最低額まで下げてしまうのは少し極端な気もしますが、これには理由があります。

それは、金額を下げたところで、その事実を買い手が認知するには時間がかかるということです。

今、売却中の不動産の多くはポータルサイトに広告掲載されます。ポータルサイトは構造上、新着物件から順に見られるようになっているので、売り出してからしばらく経った物件が値下げをしても気づかれにくいです。

そのため、なるべく短期間で大胆に価格を下げてしまうほうが成約には結びつきやすいです。

不動産の価格を下げても、それを宣伝しなければ意味がありません。

また、そもそも売り出しから3ヶ月の間で売れなかったのも宣伝戦略が誤っているのが原因かもしれません。

売り出し前から成約まで、売り手が積極的に宣伝戦略のチェックをしたり、要望を出したりしていくことが大切です。

何度言っても納得できる販売活動をしてくれない場合は、不動産会社自体に問題がある可能性が高く、仲介先を見直す必要があります。

媒介契約を解除するタイミングは締結から3ヶ月後(継続なら更新)となっていますが、その前でも契約を解除することは可能です。別の業者などに相談してみましょう。

不動産売却が上手くいかないのは契約した業者のせいと考えてしまいがちです。

そのため、業者から値下げを切り出された途端怒ってしまう売り手も多いです。

業者を厳しくチェックすることも大切ですが、まずは自分に非がないか振り返ってみましょう。

特に内覧が上手くいかない場合は、清掃・整理整頓をしていない、あるいは売り手の接客態度に問題がある可能性が高いです。

いくら業者に一任していても、トラブルがあれば売り手が責任を被ります。このことを忘れず、自分から積極的に動くようにしましょう。