不動産会社の一般媒介と専任媒介の違いとは?

不動産会社に売却を依頼する際には、媒介契約を結ばなければなりません。

ただし媒介契約は種類によって内容が大きく変わるので、あなたの要望に合った媒介契約を結ぶ必要があります。

そこでこのページでは媒介契約の種類ごとの特徴や、選び方のコツを紹介していきます。

まずは初めて不動産を売却する方に、媒介契約とは何なのか解説していきます。

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媒介契約とは?

媒介契約とは不動産会社へどのような業務を行うか、あらかじめ明確にしておき、依頼主が不利にならないようにするための契約です。

一般的に依頼主は不動産会社に比べると、不動産売却に関する知識を持っていないので、不利にならないように保護されているのです。

媒介契約の内容は宅地建物取引業法によって定められており、不動産会社は契約内容に則って、仲介業務を行うように法的な義務が発生します。

媒介契約は3種類に分かれており、それぞれ契約内容が異なるので、要望に合わせて選択することが大切です。

ここからは3種類の媒介契約の内容を解説していきます。

媒介契約には内容が違う3つの種類に分かれる

契約の種類 指定流通機構(レインズ)への登録 他の会社との媒介契約
専属専任媒介契約 契約から5日以内に登録 不可
専任媒介契約 契約から7日以内に登録 不可
一般媒介契約 登録する義務なし 可能

媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類あります。

上記の表のように、それぞれ契約内容が異なり、人によっておすすめの媒介契約は異なります。

指定流通機構(レインズ)とは?

指定流通機構とはレインズと呼ばれ、円滑に不動産の売買が行われるように、国土交通大臣が指定した不動産流通機構のことです。

東日本・中部圏・近畿圏・西日本と、全国4か所にレインズは設置されており、それぞれ不動産の情報を共有しています。

不動産を売買する際には、まずレインズへ不動産の情報を共有することで、全国の不動産会社で紹介されるようになります。

また一般の消費者でも指定流通機構のサイトを見れば、過去の成約物件の売却価格を調べることができるので、相場を調べるときには便利です。

媒介契約の種類によって、レインズへの登録義務の有無も異なります。手早く売却したいのであれば、レインズへの登録が義務付けられている専任媒介契約がおすすめです。

ここからはそれぞれの媒介契約の内容について、もう少し詳しく解説していきます。

専属専任媒介契約

契約期間 3カ月
レインズへの登録義務 契約から5日以内
レインズへの登録証明書の交付 登録後は速やかに依頼主へ交付
レインズへの成約通知義務 成約後は速やかにレインズへ成約通知
進捗状況の報告 1週間に1回以上、文書かメールにて依頼主へ報告
自己発見取引 不可
自己発見取引をした場合 契約先の不動産会社へ約定報酬を支払う
売主からの契約解除 不動産会社へそれまでの仲介費用を支払う

専属専任媒介契約は、不動産の売却をすべて業者にお任せする媒介契約です。

不動産会社へ最も強く努力義務を設けることができますが、売主は他の不動産会社に媒介契約を結ぶことはできなくなります。

また売主が知人など直接買主を見つけたとしても、原則として契約した不動産会社を通さなければ取引はできません。

万が一自己発見取引をした場合には、成約した際の約定報酬が不動産会社から請求されるので注意しましょう。

専任媒介契約

契約期間 3カ月
レインズへの登録義務 契約から7日以内
レインズへの登録証明書の交付 登録後は速やかに依頼主へ交付
レインズへの成約通知義務 成約後は速やかにレインズへ成約通知
進捗状況の報告 2週間に1回以上、文書かメールにて依頼主へ報告
自己発見取引 可能
自己発見取引をした場合 不動産会社へそれまでの仲介費用を支払う
売主からの契約解除 不動産会社へそれまでの仲介費用を支払う

専属専任媒介契約と比べると強制力が弱いですが、不動産会社へ積極的に努力を促せる媒介契約です。

他の不動産会社とは媒介契約を結ぶことはできませんが、売主が自分で見つけた買主であれば契約を結ぶことができます。

ただし自己発見取引をした際には、契約先の不動産会社へ仲介業務を行うために生じた費用は請求されます。(仲介手数料を除く)

一般媒介契約

契約期間 3カ月
レインズへの登録義務 登録義務なし
レインズへの登録証明書の交付
レインズへの成約通知義務
進捗状況の報告 報告義務なし
自己発見取引 可能
自己発見取引をした場合
売主からの契約解除

一般媒介契約は最も不動産会社への強制力が弱い媒介契約です。

その代わり、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、より複数の不動産会社を使って買主を募ることができます。

また売主が自力で見つけた買主との契約も自由なので、買い手に心当たりはあるけれど、不動産会社にも紹介してもらいたい方におすすめです。

3カ月以内に売却したいなら専任媒介契約がおすすめ

手っ取り早く不動産を売却したいのであれば、(専属)専任媒介契約がおすすめです。

(専属)専任媒介契約では、不動産会社が積極的に仲介業務を行うように強制できるので、早く売却手続きを終わらせることができます。

不動産会社としても他社に契約を取られたくないので、何とか契約期間である3カ月以内に成約しようと買主を見つけてきてくれます。

初めて不動産の売却を検討している方は、専任媒介契約の方がおすすめです。

ただし契約期間内に売却しようとして、売却価格の値下げが提案されることもあります。

あなたの想定している売却価格を大きく下回るようであれば、値下げに応じないことも大切です。

時間がかかっても高く売りたいなら一般媒介契約もあり?

時間がかかってもいいから少しでも高く売りたいのであれば、一般媒介契約もおすすめです。

複数の不動産会社と契約できるので、よりいい条件で売却できる可能性も高くなります。

また個人的に見つけた買主とも直接取引できるので、不動産会社が提示する売却価格と比較したい方にもおすすめです。

ただし魅力的な不動産でないかぎり、一般媒介契約では売却までかなり時間がかかってしまいます。

半年上かかるケースもあるので、急いで売却したい方には不向きです。

また不動産の価値は時間が経つほど下がっていくものなので(土地をのぞく)、基本的には一般媒介契約はあまりおすすめではありません。

媒介契約を結ぶ前にしておくべきこと

最後に媒介契約を結ぶ前に、やっておくべきことを解説していきます。

初めて不動産を売却するという方は、ぜひ参考にしておいてください。

売却の条件を伝えておく

媒介契約を結ぶ前に、必ず「これ以上は売却価格を下げることはできない」といった条件や、「この時期までに売却したい」という要望を伝えておきましょう。

不動産会社によっては早く成約したいからと、勝手に売却価格を値下げして買主を集める不動産会社もあります。

そのあとで買主から値下げ交渉があったと、売主に売却価格の値下げを迫るわけです。

不動産に関する知識がないうちは、不動産会社に要望を伝えるのも気後れしてしまいますが、取り扱う金額も大きいので後悔しないように、あらかじめ要望は伝えておきましょう。

契約内容を確認しておく

媒介契約を結ぶ際には、不動産会社がどこまでサービスを行ってくれるのか、契約内容も確認しておきましょう。

レインズへの登録や進捗状況の報告などは、法律によって契約内容が定められていますが、その他の部分は不動産会社によってサービス内容は異なります。

契約書に書かれていないサービスは、対応してもらえない可能性が高いので、契約時に改めて確認しておくことをおすすめします。

仲介手数料を確認しておく

媒介契約を結ぶ際には、仲介手数料がどれくらいかかるのか確認しておくことも大切です。

宅地建物取引業法によって、不動産会社に支払う仲介手数料には上限額が設定されています。

上限を超える仲介手数料は法令違反となり、あなたが支払う必要は一切ありません。

また仲介手数料以外の名目でかかる費用も、必要かどうか確認しておきましょう。

不動産の売却時には、仲介手数料の上限は以下のように設定されています。

取引額 報酬額
200万円以下 5%
200万円~400万円 4%
400万円超 3%

不動産の売却にかかる費用・手数料はこちらの記事で詳しく解説しているので、気になる方はぜひ参考にしてください。

不動産の査定・売却にかかる費用は?手数料はいくら必要?