不動産を売却した際には、確定申告が必要となるケースが多いです。
確定申告をしておかなければ、延滞税がかかって余分にお金がかかってしまうので、忘れずに申告するようにしましょう。
このページでは、不動産を売却した際に確定申告が必要となるケースと、確定申告の手続き方法を解説しています。
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目次
不動産売却で確定申告が必要となる条件
不動産を売却することで、譲渡所得（利益）が生まれた際には確定申告が必要となります。
譲渡所得は以下の計算式で算出します。
売却価格－（売却費用＋購入費用＋取得費用）－特別控除＝譲渡所得
たとえば購入費用2000万円、売却費用500万円で3000万円の不動産を売却した際、譲渡所得は以下のように計算します。
3000万円－（500万円＋2000万円）＝500万円
上記の例でいえば、譲渡所得500万円分の税金が発生することになります。
譲渡損失が出た場合も確定申告をおすすめ
不動産の売却によって譲渡損失が出た際には、確定申告をしなくても罰則はありませんが、手続きをしておいた方がお得です。
不動産売却によって生まれた損失を、他の所得と相殺できるようになるので、トータルで支払う税金が軽減されるからです。
そのため不動産を売却した際には、基本的に確定申告することをおすすめします。
確定申告はいつ手続きすればいい？
確定申告は不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日の間が、申告期間となります。
万が一、期間内に申告しなかった場合、完納するまで日割りで延滞税が発生してしまいます。
そのため不動産を売却した際には、忘れることなく確定申告手続きを終わらせておくようにしましょう。
確定申告手続きの流れ
- 課税譲渡所得を算出して税金を計算する
- 必要書類を用意する
- 確定申告書を作成する
- 税務署に提出する
確定申告は上記の流れで手続きを進めていきます。
まずは先ほど解説した計算式で譲渡所得を計算しますが、不動産売却の場合、所有期間によって税率は変わるのであらかじめ計算しておくといいでしょう。
また特別控除が適用されることで、税金を大幅に減らすことも可能です。
不動産売却でかかる税金の計算方法
不動産売却時にかかる税金の計算式は以下の通りです。
譲渡所得×（所得税+住民税）＝税金
また不動産譲渡所得税だけでなく、同様の計算式で住民税も計算しなければなりません。
不動産の所有期間によって税率は変わる
不動産売却時に発生する所得税や住民税は、不動産の所有期間に応じて税率が変動します。
所有期間が5年未満の場合は短期譲渡所得に分類され高めの税率が、所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得に分類され低めの税率が適用されるのです。
短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は以下の通り設定されています。
| 所得税 | 住民税 | |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ |
| 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ |
そのため不動産の所有期間が5年間近という方は、5年を超えるまで待っておいた方がお得なのです。
マイホームの売却なら3000万円の特別控除
マイホームを売却した場合、3000万円の特別控除を受けることができます。
譲渡所得から3000万円引いて税金の計算を行うので、特別控除が適用されればかなり税金は安くなります。
その他にマイホームの買い替えなどでは、軽減税率が適用されるので、買い替えを考得ている方は忘れずに申請しましょう。
不動産売却時にかかる税金や節税のコツはこちらの記事でまとめているのでぜひ参考にしてください。
確定申告手続きに必要な書類
ここからは確定申告時に必要となる書類を紹介していきます。
不動産を売却した際には、税務署から貰える書類だけでなく、自分でも所定の書類を用意しておく必要があります。
税務署から取得する書類
- 確定申告書B様式
- 所得税青色申告決裁書（不動産所得用）
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
不動産売却で確定申告する際には、上記3点の書類を税務署から取得しましょう。
忙しくて日中税務署に向かい時間がないという方は、税務署の公式サイトからダウンロードすることができるので、印刷しておくといいでしょう。
自分で用意する書類
- 不動産売却時の売買契約書
- 不動産購入時の売買契約書
- 仲介手数料、印紙税などの領収書
確定申告書にはどんな不動産をいくらで売ったのかを証明するために、売却した不動産に関する細かな情報を記入しなければなりません。
必ず上記3点の書類は保管しておくようにしてください。
仲介手数料・印紙税などの領収書を紛失してしまうと、その分譲渡所得が増えて税金も増えるのでご注意ください。
確定申告書の書き方
確定申告書B様式や、不動産所得用の青色申告決算書は上記のような書類となっています。
見て分かる通り、記入しなければならない箇所がたくさんあるので、確定申告書を作成するには時間がかかってしまいます。
先延ばしにせず、早めに作成するように心がけましょう。
確定申告書に入力する情報は以下の通りです。
- 所在地
- 不動産の種類
- 利用状況
- 契約日
- 買主の情報
- 売却価格
- 仲介手数料
- 不動産の購入額
- 所有期間
- 収入金額
- 所得金など
このように不動産売却に関するあらゆる情報を正確に入力しなければならないので、契約書などは絶対になくさないようにしましょう。
忙しい人はネット手続きがおすすめ
仕事で忙しくて税務署に行く時間がないという方は、ネット手続きでの確定申告をおすすめします。
確定申告書もネット上でダウンロードすることができ、郵送で送って手続きを済ませれることが可能です。
しかし初めて確定申告をするという方は、分からないことも多いと思うので、なるべく税務署の窓口で相談しながら手続きすることをおすすめします。