圧縮記帳で不動産売却にかかる税金支払いを後回しに！

皆さんは、圧縮記帳という言葉をきいたことがあるでしょうか？

これは税制上の用語で、不動産などの固定資産を購入/売却した場合、その価格から補助金を控除して購入価格としてしまう方法です。

不動産売却の中でも土地売却・購入で使われることの多い手法で、難易度は高いですが覚えておいて損はありませんよ。

※ここで紹介する圧縮記帳は、不動産取引の中でも主に土地の買い換えをするときに使われる方法で、土地以外の不動産や売却のみの場合はこちらで紹介されているような特別控除を受けることになるので要チェック！

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圧縮記帳は不動産売却の課税を引き延ばすテクニック

不動産売却においては、上記のリンク先で説明されているように、損失が出た分を所得給与などから持ち寄って通算し、税金の発生を下げることができます。

圧縮記帳もこの損益通算と似通った性質を持ちますが、こちらの場合は更に簿価という評価額が絡んできます。

簿価とは、以下の記事にまとめられている通り、市場額や査定額とは異なった、決まった計算式によって算出される絶対的な評価額のことです。

不動産投資のときなどは本来の価格(簿価)に対して、どれくらい高い時価が付くかが売却タイミングの判断基準となりますが、圧縮記帳でも、こうした計算をすることになります。

不動産売却では実際の金銭授受とは違い、税制上・帳簿上では損益通算しておくことで、税の支払いを抑えたり、後回しにしたりすることができます。

具体的にいえば、利益に課税分を計上することで、帳簿上の税額を0円にしてしまうのです。この作業のことを圧縮といいます。

ただ、これによって納税が免除されたわけではなく、買い替え後の不動産を再び売却するときに、購入時と売却時の税金が合わせて課税されます。

買い替え時はさまざまな費用も発生し、余裕がないことが多いので納税の後回しは嬉しいですが、一気に2回分の税金を支払わなければならないというデメリットに注意しましょう。

結局、圧縮記帳をおこなっても税金が減額されるわけではなく、後から払うことになります。

税金の支払いを後回しにするなんて何か怖い気持ちにもなりますが、転勤などで急遽不動産を売却しなければならなくなった場合などは特にこれが有効です。

急に売却をする場合、資金のシミュレーションをしっかりおこなったはずでも、引っ越し費用や新生活用品の購入など、予想以上にお金がかかってしまいます。

再び不動産を売るときはこうした状況を踏まえて、自分の好きなタイミングで売り出すことができるので、後回しにしたほうがずっと余裕を持って支払いをすることができます。

ここからは具体的に以下のようなケースを説明していきます。

＜簿価1,000万円の土地を3,000万円で売り、土地を購入＞

簿価1,000万円の不動産が3,000万円で売れたのですから、単純に考えて2,000万円分の利益が発生しています。

更に、その後3,000万円の土地を新たに購入すれば手持ちは0円になりますが、時価-簿価で2,000万円の売却益が出ているので、高額の譲渡所得税が発生します。

一方、圧縮記帳を利用すると、以下のような計算式が適用されます。

・3,000万円－3,000万円＝0

土地の買い換えは本来2つの異なる手続きによって成立していますが、圧縮記帳を使ってこれらの手続きをまとめてしまえば、損益は0円となります。

このように、危うく2,000万円分の譲渡所得税がかかるところでしたが0に抑えることができました。

この圧縮記帳は、特に不動産投資をおこなう方におすすめの方法です。

売却して利益を出し、更に高い物件を買うことを繰り返すこの手の作業では、税の支払いは後回しにしたほうが良いのです。

ただ、そもそも不動産の買い替えによって利益を出すことは非常に難しく、失敗したタイミングで先送りしていた高額の税金が課税されれば破産などもありえます。

資金や時間に余裕がない場合などは取りあえず先送りをしてお金を蓄えておくのも有効ですが、無計画にやると危険ということも覚えておきましょう。

ここまで、不動産売却時の圧縮記帳をわかりやすく解説したはずですが、それでもわかりにくいと思う方が多いでしょう。

法人が土地を売る場合おこなわれることが多いですが、そのときには税理士などがついて手続きをする非常に専門的なものとなっています。

個人が実施をする際は、なおさら税理士や業者にジックリ相談するようにしましょう。

税金の取り扱いは、説明を読み聞いて理解しているつもりでも、実際は全く理解できていなかったり、勘違いしていたりすることが良くあります。

こうした方のためにせっかく専門的な知識を持つ方がいるのですから、積極的に聞いてみましょう。