土地を売却するなら建物は解体しておくべき？解体費の相場はどれくらい？

土地の売却をする際、建っている建物は解体するべきなのでしょうか？

建物があるか内科で、売却の状況やかかる税金が変わります。今回は、土地の売却に際し、建物の解体をおこなった場合と、解体をおこなった場合のそれぞれのメリット・デメリットを挙げて紹介していきます。

また、解体費用の相場についても紹介していくのでぜひ参考にしてください。

※本ページにはPRが含まれます。

1 建物を解体しない場合
2 建物を解体した場合
3 解体費用の相場は？
- 3.1 解体費用は多くの要素で決まる
  - 3.1.1 解体のついでに整地にしてしまった方が売れやすい！

建物を解体しない場合

まずは、土地を売却する際に、建物を解体しなかった場合はどんなメリット・デメリットが挙げられるのでしょうか。お金の問題や印象について触れながら紹介していきます。

メリット：支払う税金が安く済む

土地・建物を一緒に売却するということになれば、土地・建物の譲渡にかかる所得税がとても安く済む可能性が高いです。

不動産の売却では、居住用財産の売却であれば、税金を計算する際に3000万円の特別控除が適用されるのです。不動産の売却をした際、利益が出た場合はその利益に対して税率がかけられます。しかし、居住用財産の売却であれば、3000万円までの利益であれば税金がかからないようになっているのです。

不動産売却で3000万円以上も利益を出すということはあまり考えられないので、居住用財産の売却にはほとんどの場合で所得税がかからないのです。

建物があるか無いかで税金の金額が大きく変わってくるのは大きいですよね。

デメリット：なかなか売れないことがある

建物を残しておくだけで売却時の税金が安く済むのなら解体する必要はないように思えますよね。

しかし、そのために建物を残していても売却は成功しないかもしれませんよ！建物を残す場合は、土地・建物の両方、それかどちらかに相当な魅力がなければ売却までいけないことが多いです。

もし建物がとても古い家である場合は、なかなか売れないことは良そうできますよね。もしその土地を欲しい人がいても、建物が残っているようでは、購入希望者が建物の解体を自費でおこなうことになってしまいます。そうなるとやはり購入成立まではなかなか難しい道のりとなってしまうのです。

建物が経っていると土地が売れにくくなる可能性があると覚えておきましょう。

デメリット：瑕疵担保責任が怖い

その建物に欠陥や不備が見つかった場合、売主は瑕疵担保責任を負うことになってしまうかもしれません。

瑕疵担保責任とは、売却した不動産の欠陥に対して売主が責任を負うというものです。

建物が新しいなら解体しない方がいい？

以上のことから、建物がまだあたらしくて魅力があると思わせられるものでない限り、土地売却におもきをおくのであれば、建物は解体してしまった方が良いかもしれません。

建物の税金などばかり気にしていては、なかなか売却につながらないことが予想できます。あなたの現在のゴールを明確にして売却計画を立てましょう。

建物を解体した場合

土地を売却する際に、建っている建物を解体した場合はどのようなメリット・デメリットが挙げられるのでしょうか。ここでも、お金や売却時の印象について紹介いていきます。

メリット：瑕疵担保責任を負うリスクが少なくなる

土地に立っている建物を解体してしまえば、瑕疵担保責任を背負うリスクが少なくなるといえます。なぜなら、土地と建物に瑕疵担保責任を負うはずだったものが、土地だけになるのですから。簡単に考えるとリスクは半分になると考えることができるのです。

さらに土地はこれまで建物が建っていたのなら、土地への問題はほとんどないことが多いです。解体した際にきちんと更地・整地にしておくことで瑕疵担保責任へのリスクがとても小さくなります。

瑕疵担保責任を問われてしまうと、その建物や土地にかかる修繕費を売主が負担しなければならなりません。建物が老朽化してしまっているのであれば、解体して土地のみを売りに出すことを考えても良いかもしれません。

デメリット：譲渡税が高くなる

しかし、建物を解体して土地のみを売却するとなると売却にかかる税金が多くなってしまうのです。居住用の建物を一緒に売却すれば3000万円の特別控除を適用することができるのですが、土地のみの場合だと特別控除を受けることが難しいのです。

しかし、家が建っているからという理由で売却につながらないことは多くあります。それを考えるとどちらの方法で売却すべきがは、あなた自身で考えるか、不動産会社に相談してみなければわかりません。ただ、建物が理由で売却に繋がらないのであれば、建物は解体してしまった方が良いですよ！

土地売却にかかる税金

土地売却での税金は「所得税」「住民税」の二つがあります。
土地売却にかかる税金は、2つの計算から算出することができます。

まず、売却にて得た利益(譲渡所得)を以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売り上げ金額－(取得費＋売却費用)

そして、譲渡所得に以下の税率をかける事で支払う税金を出すことができます。

	所得税	住民税
短期保有(保有年数が5年以下)	30％	9％
長期保有(保有年数が5年より多い)	15％	5％

上の表を見てわかるように、税率は土地の保有年数で変わります。

税金について詳しくはこちらの記事をご覧ください。
→土地を売却する際に必要な税金とは？

小さい土地は建物がなくなるとさらに小さく見えてしまう

土地がもともと小さい場合は、建物がなくなってしまうとさらに小さくみえてしまうという懸念があります。

小さい土地の場合は、建物を解体してしまうと土地が小さく見えてしまい、売却が難しくなってしまうかもしれません。建物がきれいな状態であるのであれば、建物と一緒に売りに出してみてから、土地のみの売却に切り替えてみるというのも手段の一つです。ご自身の現状と照らし合わせて売却のプランを立ててみてください！

建物が古く劣化が激しいなら解体しよう

建物があまりにも劣化してしまっている場合は、建物は解体してしまった方がよさそうです。不動産を売却するということはお金を手にいれるという目的が前提ですよね。そのゴールを考えたとき、解体するかしないかどちらがいいのかわかるのではないでしょうか。

ここまでで紹介した利点や懸念点を考慮して、あなたにとって最適な売却方法を考えましょう。

解体費用の相場は？

解体費用は、それぞれの解体業者によって異なります。傾向としては、田舎の方が解体費は安いということがあります。また、建物が木造・鉄骨・鉄筋コンクリートのどれかによっても費用が変わります。

ここでは、建物の構造種類別に建物の解体費用を紹介します。

建物の種類	解体費用/坪
木造	20,000～30,000円
鉄骨	30,000～40,000円
鉄筋コンクリート	40,000～50,000円

以上のような費用相場が、一応の目安とされています。ただ、地域や建物の状態・業者によって解体費用は大きく変わることがあるので、あくまでも目安として考えてくださいね！

木造と鉄筋コンクリートでは、頑丈さが全然違いますし、廃棄物にも大きな差が出てきます。それゆえ、頑丈な鉄筋コンクリートは木造建築の建物に比べて倍近い金額の解体費用がかかることになるのです。

坪単価にて、平屋と2階建て住居を比べると、平屋の方が坪にかかる解体費用が高くなることになります。理由は、建物の基礎が1階部分にあるからです。2階建て住居は平屋と同じように1階に基礎がありますが、2階部分に基礎はなく、ただ重機で崩していくだけになるので1階の解体費用＋崩す費用という感覚なので、あまり解体費に差がないというのが特徴です。

以上のことから、建物解体にかかる解体費の坪単価は平屋の方が高いのです。

解体費用は多くの要素で決まる

仮設工事費用

防音・防塵を目的に、解体する建物を大きなシートで覆う際にかかる費用です。この相場は500～1,000円/㎡ほどとなっています。これは足場も含めた金額となっています。隣の家との距離が大きい際は養生シートが不要である場合もあります。しかし、近隣とのトラブル防止のためにもこのシートは必ず設置することをおすすめします。